在房地产行业的税收筹划中，有一种情况是关于在建工程的转让问题（即卖方公司股东转让股权还是卖方公司整个在建工程项目的选择）。目前许多此类筹划文章仅是考虑了交易中卖方的利益，而忽略了交易中买方的利益问题，这样使得筹划方案在实际运用时受阻。本案例则给出新的思路：
例如，某A房地产公司（由两个法人股东组成）注册资本为3500万元，无其他所有者权益。该公司正在修建一幢住宅楼，原计划12层现已修建到第4层，&ldquo在建工程&rdquo金额为3500万元。因公司贷款困难，公司股东会准备转让给如意房地产公司继续开发。这样就有两种方式可以选择：如意公司支付6000万元购买整个在建工程项目或支付6000万元购买吉祥公司的全部股权。假设B公司开发完成后总售价为9000万元，追加的开发成本为1000万元（为简化分析，此处不考虑印花税、契税）。
一些税收筹划人员的筹划方案有以下几种（站在A公司或A公司法人股东的角度）。
方案一，直接转让该项目的纳税情况是：营业税及附加600055%330（万元）；土地增值税（6000－3500－350020%－330）30%441（万元）；企业所得税（6000－3500－330－441）33%57057（万元）；合计应纳各项税金134157万元。吉祥公司转让项目的现金流入为6000－3500－330－441－57057115843（万元）。
方案二，转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价相等。纳税情况：A公司法人股东应纳企业所得税（6000－3500）33%825（万元）。A公司法人股东转让股权的现金流入为6000－3500－8251675（万元）。方案二较方案一现金多流入1675－11584351657（万元），可见，方案二对吉祥公司法人股东有利。
此种筹划方案是否可行呢？如果我们考证一下B公司收购后的效益，答案就很明显了。
从购买方B公司进行分析，亦有两种方案。
方案三，直接收购该项目如意公司纳税情况：营业税及附加（9000－6000）55%165（万元）；土地增值税（9000－7000－700020%－165）30%1305（万元）；企业所得税（9000－7000－165－1305）33%56249（万元）；合计应纳各项税金85799万元。
受让项目的现金流入为9000－7000－85799114201（万元）。
方案四，收购该公司的全部股权。B公司纳税情况：营业税及附加900055%495（万元）；土地增值税（9000－4500－450020%－495）40%－58955%94725（万元）；企业所得税（9000－4500－495－94725）33%100906（万元）；合计应纳税金245131万元。
受让股权的现金流入为9000－7000－245131－45131（万元）。
由于方案三较方案四现金多流入114202－（－45131）159333（万元），所以，方案三对B公司有利。
如上所述，我们可看出，转让股权对A公司而言是最佳方案但它会导致B公司现金流入为负数，故以6000万元转让股权不可行。
交易是双方行为，只有符合双方公平交易的方案才具有可行性。笔者通过计算机工具，通过排序方法，得出两组数据，分别是转让股权与转让项目时A公司与B公司现金流入的平衡点。
方案五，当转让股权时转让价款为4727万元时，A公司的法人股东税负如下：企业所得税（4727－3500）33%40491（万元）。此时A公司法人股东因转让股权的现金流入为4727－3500－4049182209（万元）。
B公司的税负如下：营业税及附加900055%495（万元）；土地增值税（9000－4500－450020%－495）40%－58955%94725（万元）；企业所得税（9000－4500－495－94725）33%100906（万元）；合计应纳税金245131万元。
受让股权的现金流入为9000－5727－24513182169（万元）。
此时，交易双方现金流入相近，双方现金总流入为82209＋82169＝164378（万元）。双方总税负为245131＋40491＝285622（万元）。
方案六，当转让项目时，转让收入为5980万元时，A公司的税负如下：营业税及附加598055%3289（万元）；土地增值税（5980－3500－350020%－3289）30%43533（万元）；企业所得税（5980－3500－3289－43533）33%5662（万元）；合计应纳税金133043万元。
转让项目的现金流入为5980－3500－133043114957（万元）。
A公司的税负如下：营业税及附加（9000－5980）55%1661（万元）；土地增值税（9000－6980－698020%－1661）30%13737（万元）；企业所得税（9000－6980－1661－13737）33%56645（万元）；合计应纳税金86992（万元）。受让项目的现金流入为9000－6980－86992115008（万元）。
此时，交易双方现金流入相近，双方现金总流入为114957＋115008＝229965（万元）；双方总税负为133043＋86992＝220035（万元）。
如果把A公司与如意公司作为一个整体来考虑，转让项目较转让股权现金总流入增加为229965－16437865587（万元），转让项目较转让股权总税负减少为285622－22003565587（万元）。
很明显，双方应采取转让项目方式，总体税负最轻且双方现金流入最大，至于双方内部转让价格，可协商考虑解决。
在在建工程的转让中，首先要通过计算，确认不同转让方式下双方现金净流入情况，要达到双方都有利益可得才可能达成交易。其次应测算双方在不同方式下总的现金流入情况和总税负情况，选择对交易双方都有利的方式进行交易。最后双方在总税负一定的情况下进行利益合理分配，以便达到双方均赢目的，尽量不要选择总税负大、双方现金流入少的方案。
