房地产开发企业将自行开发完工的房产对外出租是一种常见的行为。在实际操作中，一般可分临时性租赁和经营性租赁两种。根据会计制度规定，房地产开发企业自行开发的房地产用于对外出租的，统一设置“出租开发产品”科目进行核算。期末，对于意图出售而暂时出租的开发产品的账面价值，应在资产负债表的“存货”项目内列示；对于以出租为目的的出租开发产品的账面价值，在资产负债表的“其他长期资产”项目中列示。可见，这两种租赁方式在会计处理上基本一致。但是，根据《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）规定，这两者的所得税处理方法却不尽相同。其主要区别如下：
一、关于收入的确认
国税发[2003]83号文件第五条规定：房地产开发企业将开发产品先出租再出售的，应按以下原则确认收入的实现：1、将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。2、将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。
二、关于视同销售收入的确认
国税发[2003]83号文件第三条（一）项2款明确规定，房地产开发企业将开发产品转作经营性资产的行为应视同销售确认收入。
三、关于折旧的扣除
国税发[2003]83号文件第五条（八）项规定，房地产开发企业将待售开发产品按规定转作经营性资产，可以按规定提取折旧并准予在税前扣除；未按规定转作本企业经营性资产和临时出租的待售开发产品，不得在税前扣除折旧费用。
可见，上述规定势必会给不同的租赁行为带来不同的税收负担。为了更直观地反映这些差别，下面，我们结合实例来计算两者应纳的所得税。
甲公司是一家内资房地产开发企业，2004年6月30日，将一栋刚刚开发完工的房产出租给乙公司，租期为两年半，年租金额为60万元。该房产的账面价值为500万元，市场价格为600万元。一般而言，房产企业的开发产品最终目的都是用于销售，我们假定租赁到期后（2006年12月31日），甲公司将该房产出售给丙公司，售价680万元。为简化分析，房屋的折旧年限为20年，没有残值。不考虑城建税、教育费附加、印花税、房产占地应纳土地使用税以及土地增值税，企业适用33％的所得税率。
1、经营性租赁方式
甲公司2004年度取得的租赁收入为30万元，应纳营业税30×5％＝1.5万元，应纳房产税30×12％＝3.6万元。按照83号文的相关规定，将待售开发产品转为经营性资产时，应视同销售确认600万元的收入（注：此处的“视同销售”只是针对企业所得税而言，无须缴纳营业税）来计算缴纳所得税。此时，经营性资产计提的折旧额允许税前扣除，故可以列支的折旧额为600÷20÷2＝15万元（注：折旧基数不再是账面价值500万元，而是计税价值600万元）。
综合上述因素，甲公司2004年度的应纳税所得额为600－500＋30－1.5－3.6－15＝109.9万元，应纳企业所得税109.9×33％＝36.267万元。
甲公司2005年度获得的租金收入应纳营业税60×5％＝3万元，应纳房产税60×12％＝7.2万元。则企业本年度的应纳税所得额为60－3－7.2－30（允许税前扣除的折旧额）＝19.8万元，应纳所得税6.534万元。
