房地产开发企业转让普通住宅的基本筹划思路是．在房地产公司销售普通住宅时，首先销售给公司股东个人或其他有控制关系的个人．再由个人对其普通住宅进行最终销售，尽管某些税种(如契税、印花税)税负有所增加．但其他税种会有明显的节税效益，综合起来企业可获得较大的节税效益!以可行的操作方式来实现这一税收筹划行为;例，吉祥房地产公司2005年开发完成了一个楼盘的建设。该楼盘预计销售18亿元，为3000套普通住宅(每套面积为100平方米．售价6000元／平方米)。开发费用为2亿元(其中的销售费用为1亿元，管理费用为0．5亿元．财务费用为0 5亿元)。吉祥公司的适用税率为营业税为5％．城建税7％，教育费附加为3％，契税3％．印花税(产权转移书据)为5‰．企业所得税税率为33％。筹划前在正常销售情况下．吉祥公司应纳的各种税税负为：营业税=180000×5％=9000(万元)城建税：9000×7％=630(万元)教育费附加：9000×3％=270(万元)印花税=180000×5‰=900(万元)土地增值税：66100×40％一113900×5％=20745(万元)企业所得税=(180000—9000—630—270—900—20745—70000—20000)×33％=19290．15(万元)。房地产公司总税负为9000+630+270+900+20745十19290．15=50835．15(亿元)。税负率为50835．15÷180000：28．24％。 对吉祥公司而言，所有的税负计算如下： 营业税=150000×5％=7500(万元);城建税=7500×7％=525(万元);教育费附加=7500×3％=225(万元);印花税=150000×5％o=750(万元);土地增值税=47750×30％=14325(万元);企业所得税=(15000—7500一525—225—750—14325—70000一10000)×33％=1540275(万元)；房地产公司总税负为：7500+525+225+750+14325+15402．75=38727．75(亿元)；根据营业税政策。据国税发[200,5]8s号规定自20015年6月1日起．对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。个人购买普通住房超过2年(含2年)转手交易的，销售时免征营业税。对个人出租、转租或再转租行为，本着纳税人自愿和不增加税负的原则，确定分税种计征或按综合征收率计征方式。假设按综合税率为5％计可增加的个人综合税负=3000×2×5％=300(万元)土地增值税政策。据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第三条规定：关于土地增值税征免政策问题，对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。可见只要个人转让的普通住宅符合国税发[2005]89号文件的规定，还是可以享受暂免征收土地增值税优惠政策的。据《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》第一条规定：个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。国家税务总局下发的《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》第(七)条规定．对个人承受不享受优惠政策的住房．不得减免契税。可见要享受契税优惠政策，转让的普通住宅还是要符合文件的规定。印花税政策。《印花税暂行条例》第一条规定：在中华人民共和国境内书立、领受本条例所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务。个人买卖房地产按交易合同记载金额的万分之五的税率对买卖双方征收印花税。个人所得税政策。根据《个人所得税法实施条例》第八条第(九)款规定：财产转让所得，是指个人转让有价证券、股权、建筑物、土地使用权、机器设备、车船以及其他财产取得的所得。该条例第二十二条的规定．财产转让所得，按照一次转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额，计算纳税。
总之．合理利用个人在销售普通住宅时的综合税收优惠，可以为房地产开发企业带来税收负担下降的收益，取得明显的筹划效益！
