案例：A公司系中外合资企业，主营房地产开发业务。该公司拟将其经营的部分楼层以租赁形式开办家具广场。具体做法是将地下一、二层约18 000平方米的地方租给60户生产家具的企业(以下简称“租户”)，并与这些租户签订各自独立的租赁协议。为了保证租金及时、足额地收取，A公司拟将所有租户的销售收入全额在结算柜台进行统一结算，扣除租金收入后再将余款支付给各租户，上述租金收入中包含A公司的场地租赁费和物业公司收取的物业管理费。物业公司为A公司提供包括地下一、二层在内的全部商场的物业管理服务，A公司全额支付物业公司相应的物业管理费用，故A公司向租户收取的物业管理费不再转付给物业公司；H公司因参与家具广场的管理，按有关协议约定，A公司向H公司支付相关的品牌及管理费。
根据现行税法规定，A公司的上述租赁行为，主要涉及营业税、城市维护建设税(外资企业免缴)、教育费附加(外资企业免缴)、城市房地产税、印花税、外商投资企业和外国企业所得税、个人所得税。
根据公司法的有关规定,房地产开发公司出租场地是正常的租赁行为，但如果经营家具广场就超出了公司现有的经营范围，属于自营行为。A公司由于签订合同与实际经营的不吻合性，容易造成自营与租赁行为的争议，从而带来较大的税收负担差异。
具体来说，A公司与H公司签订的协议，容易使人理解为H公司提供给A公司品牌及家具市场的管理经验，向A公司收取品牌及管理费，这样A公司在账务处理上必然体现为支付“品牌使用费”等类似的支出。另外，A公司对家具广场经营采取了统一收款的结算方式，根据这些情况，税务机关可能认定A公司的经济行为是一种自营行为，而非租赁行为，如此推断，A公司收取的全部租金收入相当于本环节经销家具所取得的销售收入，依增值税税法的规定，应计算缴纳增值税。
即使主管税务机关承认A公司与各租户签订的所谓“租赁”合同属于租赁业务，那么依据现行营业税法的有关规定，A公司依合同约定向租户收取的管理费，属于租赁行为的价外费用，不论该价外费用所有权是否归A公司所有，也不论该价外费用收取时开具的是何种发票及账务上如何核算，均应并入租金收入的营业额中一起缴纳营业税，由于A公司已将家具广场的物业管理费会同商场其他部分的物业管理费一起缴纳给了物业公司，客观上使得这部分的管理费既在A公司缴纳了税款，又在物业公司计算了营业收入并缴纳了营业税，从而造成了A公司税负的增加。
很明显，作为自营行为的流转税税负要重于作为租赁行为的流转税税负。A公司目前的拟按租赁业务经营的思路是正确的，但必须使租赁行为从合同到实质运作能够完全吻合，否则，会有较大的涉税风险。
筹划思路：
(一)改变A公司与H公司的协议内容及运作模式
如果要消除主管税务机关对于A公司自营行为的异议，A公司必须改变与H公司签约的主体身份，应以60户租户代理人的身份与H公司签订家具广场经营过程中品牌及管理费收取的相关合同，实际运作时，也应是60户租户分别向H公司支付上述款项。为便于操作节省成本，可由A公司以代理人身份予以统收统付，但发票仍应由实际收取款项的H公司分别开具给各租户，如此操作，A公司不在账面上体现支付H公司“品牌及管理费”支出，减少了自营业务的嫌疑，同时，在其他因素不变的情况下，减轻A公司的营业税税负。
(二)改变A公司与物业公司的物业管理费支付模式
为了进一步降低A公司的营业税税负，可改变支付物业公司物业管理费的模式，由每一租户直接向物业公司缴纳物业管理费，这样A公司减少了直接向物业公司支付的物业管理费用和向租户收取的租金，收入与费用同时减少一定的金额，不影响利润额，但营业税计算基数减少，降低了营业税的税收负担。
综上所述，A公司的筹划方式可概括为：将现有A公司统一向租户收取的租金收入分解为三大部分：一是A公司纯粹提供场地所收取的场地租赁费；二是合作伙伴H公司为60户租户提供的品牌及管理费用；三是物业公司为家具广场的60户租户提供物业管理服务收取的物业管理费。租户将原来全部向A公司支付的上述租金，改变为分别对三家公司支付相应的费用，这样，A公司的整体税负会有较大幅度的降低并且能规避因租赁与自营的混淆给A公司带来的涉税风险。
