近年来，我国房地产开发行业以及与之密切相关的建筑安装装饰行业发展迅猛，与之伴随的，便是大量房地产、建筑安装企业的涉税问题。自2005年以来，国家财政部、税务总局以“财税”或“国税发”字号陆续发布了20余个有关房地产、建筑行业税收管理的文件。
为了让广大房地产开发企业和建安企业更加清楚地了解国家的相关税收法律法规，履行纳税人义务，保障纳税人权益。现对房地产开发和建筑安装企业的税收筹划案例进行整理分析：
一、外商投资房地产企业分立的筹划
某外商投资房地产企业，在某省会城市投资6.6亿元建设酒店式公寓和高档写字楼，建筑面积为8万平方米（两种业态分别为4万平方米）。酒店式公寓的建设成本为3.3亿元，市场价值为5.4亿元。该项目建设完成后，拟将写字楼全部出售，酒店式公寓进行经营。而经营酒店式公寓应由新设立的外商投资企业“酒店经营公司”进行经营和管理。如何将酒店式公寓的资产转移到“酒店经营公司”，涉税支出最少。
有两种方案供选择：
（一）采取“投资模式”
房地产公司以建成的“酒店式公寓”资产投资成立“酒店式公寓管理有限公司”，该公司是具有独立法人资格的且取得酒店式公寓经营资质的企业。
1、投资方（房地产公司）的涉税分析A 营业税：根据财税（2002）191号文，以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。对股权转让也不再征收营业税。因此，投资方不涉及营业税的缴纳。
B.土地增值税：根据“财税字<2006>21号”文件精神，对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字<1995>048号）第一条暂免征收土地增值税的规定。即房地产开发企业以房地产进行投资或联营要缴纳相应的土地增值税。
土地增值率＝（54000－33000×90%×1.2）÷35640=52%应交土地增值税：（54000－35640）×40%－35640×5%＝5562（万元）
C.企业所得税：根据《中华人民共和国外商投资企业和外国企业所得税法》第十三条规定外商投资企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用。不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的所得额的，税务机关有权进行合理调整。我们的投资行为应该是关联公司的业务往来，因此税务部门会对投资额进行调整（市场价值）。应交企业所得税：（54000－33000－5562）×33%＝5095（万元）
2、被投资方（酒店经营公司）的涉税分析从节约契税和房产税角度，建议投资额按照实际开发成本计算。
契税：33000万元×3%＝990万元房产税：每年应交：33000×70%×1.2%＝277（万元）
因此，采用“投资模式”，投资方和被投资方应交各种税金总计11924万元（土地增值税5562万元、企业所得税5095万元、契税990万元、房产税277万元）。
（二）采取“分立模式”从房地产公司将“酒店式公寓”的资产以及负债所有者权益分离出来，单独成立具有独立法人资格的且取得酒店式公寓经营资质的“酒店式公寓管理有限公司”。
1、被分立方（房地产公司）的涉税分析A 营业税：根据“国税发<2000>119号”文件精神，由于企业分立不属于销售行为，因此不涉及营业税。
B.企业所得税：根据“国税发<1997>71号”文件精神，企业按照账面实际成本确认分立成本，因此不涉及企业所得税。
C.土地增值税：根据“国税发<1997>71号”文件精神，外商投资企业分立时，不涉及土地增值税的缴纳。
2、分立方（酒店式公寓经营公司）的涉税分析从节约契税和房产税角度，建议“酒店式公寓”资产价值，按照实际开发成本计算确认。
契税：33000万元×3%＝990万元根据财税<2006>41号《财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知》精神，如果分立行为在2008年12月31日前完成，此笔契税可以免交。
房产税：每年应交：33000×70%×1.2%＝277（万元）
因此，采用“分立模式”，并于2008年12月31日以前完成分立事宜，分立方和被分立方应交各种税金总计277万元。
从上述分析可以看出，采取“分立模式”是新设立的外商投资企业“酒店经营公司”最佳的筹划方案。
二、商业地产租金收入的房产税和所得税筹划
某中外合资的房地产企业将投资8亿元开发的大型商业物业（20万平方米）进行出租，在招商前对租金收取进行了筹划，主要解决房产税过高以及所得税问题。该企业预计将取得年租金收入5000万元，仅房产税就要缴纳600万元。筹划人员认真分析了该公司的情况，提出了以下筹划方案：
1.专门成立一个市场管理公司来管理该大型物业。经营范围包括：市场管理、物业管理、咨询服务等。该公司应具有物业管理资质，尽可能录用军队转业干部（占总人数的60%以上）。
2.在市场管理公司要行使部分政府管理职能（政府招商，税务、工商、计划生育等一站式服务）。
3.对市场内商家实行“会员制”管理，为会员提供各项优惠服务（诸如：租金优惠、法律会计等中介服务优惠、免费进行工商登记、免费进行消防培训等等）。
这样，对所有进入该市场的商家实行会员制后，收取约为租金25%左右的会员费（物价局批文）、10%左右的物业管理费（房管局、物价局备案）；在租金收取上，对会员一律实行6.5折优惠。
经过上述筹划后，年度营业总收入基本不变约为5000万元，其构成为租金3250万元、物管费500万元、会员费1250万元。可以节约房产税：1750万元×12%＝210万元
据测算，通过出租物业该公司每年将赚取税前利润500万元，由于使用了职工总人数60% 的军队转业干部，公司将少交三年的企业所得税近500万元、少交三年的营业税750万元。
（根据财税[2003]26号 文件精神，为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60 ％（含60 ％）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和企业所得税。）
三、成立材料供应公司节省土地增值税和企业所得税
某房地产开发企业，近五年来年销售产值约为5亿元，甲供材料每年约有1亿元。该公司每年向当地税务部门缴纳各种税金约4000万元，其中营业税、土地增值税、企业所得税占了90%左右。通过筹划，拟在2004年末成立具有独立法人资格的材料供应公司（商品流通企业），房地产公司凡是需要甲供的材料设备，均委托材料公司采购和供应。这样不仅可以减少土地增值税支出，而且还可以节省企业所得税。
2005年1月1日材料供应公司正式开业，该材料供应公司从形式上不是房地产公司的关联公司，但实质上是其可以掌握和控制的。该材料供应公司资本金为500万元以上，经营范围以销售建筑材料、设备为主，并取得增值税一般纳税人资格，同时根据文件规定，在主管税务机关取得了“免征企业所得税一年”的批文。
1、 可以节省土地增值税
房地产开发企业的土地增值税是根据其项目盈亏而计算的，合法加大开发成本，就可以少缴土地增值税。
成立材料公司后，所有甲供材料均加收10%左右的手续费（作为商品流通企业10%左右的进销差价是普遍和正常的），相应的开发成本增大，土地增值税就可以少缴。以“某高档写字楼”的相关资料为例予以说明。
A、 如果甲供材料不由材料公司供应
销售收入72560万元，开发成本费用（包括开发成本、期间费用）40000万元，销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为：
增值额：（72500－40000－3990－40000×20%）＝20510（万元）
增值率：20510/51990＝39％
应缴土地增值税：20510×30%＝6153（万元）
B、 如果甲供材料由材料公司供应（甲供材料约为16000万元）
销售收入72560万元，开发成本41600万元（增加了材料成本1600万元），销售税金3990万元。根据税法规定，应缴土地增值税计算为：
增值额：（72500－41600－3990－41600×20%）＝18590（万元）
增值率：18590/ 53910＝35％
应缴土地增值税：18590×30%＝5577（万元）
从上述可以看出，如果成立材料供应公司，甲供材料由材料公司采购供应（供应手续费约为10%），该写字楼销售完毕时，就可节约土地增值税576万元（即6253万元－5577万元），扣除材料供应应缴的增值税（16000万元×10％×17％）＝272万元，还可节约税金300万元。
2、 可以节省企业所得税
该材料供应公司，2005年内即完成了某房地产公司委托的甲供材料16000万元的供应任务，取得手续费收入1600万元，扣除应缴纳的增值税272万元，扣除开支的期间费用（管理费用、经营费用、财务费用）100万元，实现利润1228万元（假定不作任何纳税调整），应缴企业所得税为： 1228万元×33%＝405.2万元。由于符合（94）财税字第001号的规定，因此这部分企业所得税也就节省了。
根据财政部、国家税务总局（94）财税字第001号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》中的 “对新办的独立核算的从事公用事业、商业、物资业、对外贸易业、旅游业、仓储业、居民服务业、饮食业、教育文化事业、卫生事业的企业或经营单位，自开业之日起，报经主管税务机关批准，可减征或者免征所得税一年”的精神，新成立的材料供应公司属于“可减征或者免征所得税一年”的对象。
四、房地产公司自建办公楼的所得税筹划
2005年初某房地产公司在开发建设“××花园小区”时，修建了一栋3000平方米的办公楼，在报规报建时按照住宅小区10万平方米进行的立项审批。2005年12月办公楼竣工后，财务人员将办公楼的开发成本500万元从“开发产品”科目转入“固定资产”科目核算。在2006年3月主管税务机关进行所得税汇算时，提出应根据（国税发［2006］31号文件精神，对办公楼应视同销售处理，缴纳企业所得税。
财务人员很是困惑，明明是自建办公楼，为何还要视同销售企业所得税？
（根据（国税发［2006］31号文件规定：开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
因此，企业要避免多交企业所得税，自建办公楼就不能和开发产品一起报建，企业应将办公楼单独报建，它不是开发产品，所以办公楼就不能按照视同销售处理，也就不会多交企业所得税了。）
五、建筑公司将机械租赁变为工程分包可节税
某建筑公司的土石方工程由拥有大型挖掘机、装卸机、运输机械的租赁公司完成施工的，合同约定，租赁台班费总价为300万元，另外加计租赁营业税金15.8万元，合同总价315.8万元。
在合同履行过程中，公司聘请的税务师事务所提出了，将租赁合同改为“土方工程分包合同”建筑公司可以节省营业税。
其一，可以节省租赁业与建筑业营业税的差额6.5万元
１、 租赁公司的营业范围增加“建筑工程施工”内容，并取得“建筑工程施工资质”；
２、 建筑公司与具有施工资质的租赁公司签订《土方工程分包合同》，合同约定不含税的土方工程价值300万元。
３、 建筑公司按照“建筑工程费用计算程序”，支付土方工程营业税：300万元×3％/(1-3%)＝9.3（万元）
４、 建筑公司节省租赁业与建筑业营业税的差额：15.8万元－9.3万元＝6.5（万元）
根据《营业税暂行条例》规定，租赁业务的营业税为5％，建筑工程营业税为3％。
其二，可以节省建筑工程营业税9.3万元。
按照《营业税暂行条例》第五条规定，建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以工程的全部承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。因此，建筑公司可以少交“土方分包工程”的营业税。
六、租赁与承包经营的纳税筹划方案
东方集团是国内知名品牌，集团位于中原腹地，不断整合和优化电机研发、制造、销售的价值链，在国内拥有多家生产销售子公司、分公司及办事处。现东方集团（文中称甲方）与沃马商贸公司（文中称乙方）就甲方拥有的一座商务大楼的经营租赁达成合作协议草案。为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，集团聘请税务专家对该项目进行分析评价。
经过细致分析和实地调研，税务专家为东方集团设计了两个不同的纳税方案。两个方案的安排都可以节约相应的税收成本，现简述如下：
方案一：资产租赁经营方案
双方签订资产租赁合同，在资产租赁经营合同中应严格界定双方的权利义务，具体条款安排如下：
（1）主体资产所涉及的合同价款为租赁收入，甲方按照租赁业务开具发票给乙方。
（2）为了保证经营过程中。资产的完整性，甲方向乙方收取资产经营押金。并约定所委托资产的维修费用（包括对房屋、电梯、供电设施定期安全检查，电梯、房屋主体结构、给排水设施等维修费用）由乙方负担。为了便利操作，甲乙双方就维修费设立定额制。
（3）为了保证资产的合理使用，所委托经营资产的物业费应由乙方负担。乙方还须承担经营期内的水、电、空调、通讯及而产生的费用，并按单如期缴纳。
（4）出于管理的需要，甲方派驻管理人员协助乙方对委托经营资产进行管理，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用。
（5）甲方拥有大楼顶部分广告位所有权，但甲方对外出租大楼顶部部分广告位时，须征求乙方意见。乙方有权提出有偿使用该部分广告位。并享有优先权，所需费用双方协商确定。凡涉及该广告位有偿使用的，须另行签订独立协议约定。
（6）甲方人员对乙方在经营、销售、管理等方面为乙方提供劳务或其他帮助的，乙方应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。反之，乙方人员对甲方在经营、销售、管理等方面为甲方提供劳务或其他帮助的，甲方也应以劳务费或佣金的形式支付相关报酬。
（7）甲乙双方在资产委托经营中出现争议的，可以友好协商解决，并可通过调整交易价款和交易条件的办法予以解决。若确实无法协商解决的。可以诉诸法律。
根据该方案，甲方商务大楼的部分运营和维护支出则没一有体现在乙方支付的租金部分，从而用租金分解的方式节约了部分营业税。
另外在方案一中，还须注意以下几点：
1.方案一第（1）条中，租赁方式为经营租赁，不要与融资租赁混淆，一定界定为经营租赁方式。
2.方案一第（2）条中。甲方向乙方收取资产经营押金以后返还，但双方可以商议适当收取。
3.方案一第（3）条中。甲乙双方就维修费设立定额制是指双方约定一个最大维修费用额，凡超过该定额，由甲方负担，以减少乙方的经营风险，使双方风险共担，合同较为合理。定额维修费用由甲方代收代管，维修时由甲方代为支付。
4.方案一第（4）条中，由乙方负担该派驻管理人员的办公费用及相关费用，须向乙方提供合法凭证及票据。
方案二：内部承包经营模式
甲方在项目前期运作的基础上，对于不动产物业部分进行剥离，注册成立一家独立运作的商业公司，然后对该商业公司采取内部承包经营方式，即签订内部承包经营合同，并使出包方收取的承包费同时符合以下3个条件：（1）承包方以出包方名义对外经营，由出包方承担相关的法律责任；（2）承包方的经营收支全部纳入出包方的财务会计核算：（3）出包方与承包方的利益分配是以出包方的利润为基础。最后经过运作，乙方经过一定程序后成为承包方。按照《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）的规定，承包方支付承包费属于企业内部分配行为，不征收营业税。
根据该方案，如果乙方以内部承包经营模式经营甲方拥有的商务大楼，乙方向甲方交纳的承包费不缴纳营业税。
专家点评
操作方案一须注意两点。一是所分解的费用存在被界定为“价外费用”的风险，因此一定要与当地主管地税局进行良好的政策沟通。二是应按照房产余值合理计算缴纳房产税。《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发[2005]173号）规定：（1）为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值：对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件、更新后不再计入房产原值。本文中，甲方应注意房产税计税依据的确定，而不仅仅依据账面固定资产的记载。
在方案二操作时要注意以下问题：一是按照《财政部、国家税务总局关于明确〈中华人民共和国营业税暂行条例实施细则〉第十一条有关问题的通知》（财税[2001]160号）、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）文件的规定，符合条件的承包费可以不征收营业税。但在满足文件所列条件的基础上，沃马商贸公司如何取得应得利益，带有一定的困难，值得商榷。二是按此设计，由于乙方以甲方名义对外经营，乙方的经营收支全部纳入甲方的财务会计核算，甲方就需要对乙方开展租赁活劝产生的租赁收入承担营业税、房产税、印花税的纳税义务，同时按照《国家税务总局关于企业租赁经营有关问题的通知》（国税发[1997]8号）文件规定：“企业全部或部分被个人、其他企业、单位承租经营，但未改变承租企业的名称，未变更工商登记，并仍以被承租企业的名义对外从事生产经营活动。不论被承租企业与承租方如何分配经营成果。均以被承租企业为企业所得税纳税义务人，就其全部所得征收企业所得税。”因此。甲方在方案设计、执行中，既要注意履行各种涉税义务，又要在核算中能够合法、合理区分实际应由乙方负担的各项税款。以避免自身利益遭受损失。
