长期以来，利用假发票偷逃避税是房地产企业普遍存在的问题，尤其营业税、企业所得税、土地增值税更是偷逃避税的重灾区。2011年1月1日起，全国统一使用新版普通发票，打击发票违法犯罪活动重点也从卖方市场逐步转入买方市场，不符合规定的发票将不能用于财务报销。房地产企业取得的发票是否正确，不仅涉及企业所得税而且也涉及土地增值税。
（一）何为假发票
从广义上来讲，所谓假发票，是指与实际发生的经济业务不相一致的发票，或不符合规定的发票。狭义上的假发票则是违反法律法规规定的行为，是会计账簿记载的经济活动事项与凭证所附原始报销票据之间存在的舞弊记录，或者发票本身存在虚假的行为或事实。主要有以下三个类型：一是发票票据不符合规定，包括：伪造的发票、过期的发票以及收款收据等内部结算凭证或白条单等；二是发票开具不符合规定，如内容填写不真实、不完整，发票用章不符合规定等；三是发票来源不符合规定，除由付款方开具外，发票是由销售商品房、提供服务方在收款时开具，向第三方取得的发票、转借的发票、购买的发票、物流与票流不一致的发票均是不符合规定发票。
假发票的表现可分为以下四种：（1）“假票假内容”，就是我们通常所说或者见到的发票本身是假的，通过发票报销所指向的经济事项也是假的，也称之为“双假”套现；（2）“真票假内容”，就是通常指的用于报销的发票本身是真的，但是通过发票报销所指向的经济事项是虚假的；（3）“假票真内容”，即经济事项是真的，反映经济事项所报销的发票是虚假的；（4）“真票真内容”，即发票是真的，经济事项也是真的，但发票与经济事项之间不存在真实的经济贸易背景。
（二）相关税收法律政策
根据国家税务总局《关于认真做好2011年打击发票违法犯罪活动工作的通知》（国税发[2011]25号）的规定，对检查发现的虚假发票，一律不得用以税前扣除、抵扣税款、办理出口退税、财务报销和财务核算。
《发票管理办法》第二十一条规定，不符合规定的发票，不得作为财务报销凭证，任何单位和个人有权拒收。
《发票管理办法》第二十二、三十七条规定，让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票，由税务机关没收违法所得；虚开金额在1万元以下的，可以并处5万元以下的罚款；虚开金额超过1万元的，并处5万元以上50万元以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
《发票管理办法》第三十九条规定，报销普通发票，单位或个人知道或者应当知道是非法取得或者废止的发票而受让，由税务机关处1万元以上5万元以下的罚款；情节严重的，处5万元以上50万元以下的罚款；有违法所得的予以没收。
《发票管理办法》第四十、四十一条规定，对违反发票管理规定2次以上或者情节严重的单位和个人，税务机关可以通过新闻媒体向社会公告；违反发票管理法规，导致其他单位或者个人未缴、少缴或者骗取税款的，由税务机关没收违法所得，可以并处未缴、少缴或者骗取的税款1倍以下的罚款。
（三）房企假发票偷逃税主要手段
近年来，房地产企业利用虚假发票偷逃税款的现象很普遍，造成国家税收大量流失。受虚假发票“买方市场”需求和“卖方市场”利益的相互刺激，加之发票在管理上存在诸多漏洞,继而引发发票涉税违法犯罪的屡禁不止发票违法犯罪活动在某些行业和区域仍很猖獗，假发票泛滥成灾，特别是房地产企业更是假发票高发地带。
1. 销售少开票，以明显偏低价格隐匿收入
某国际商城低价销售关联企业及投资人商铺141套，建筑面积8200㎡, 采取销售少开票，低价销售少计销售收入4841万元，逃避税收。应补征该公司销售不动产营业税、城建税、教育费附加、印花税、土地增值税。
低价销售金额=（正常销售均价-低价销售均价）×低价销售面积
2. 代收开收据，价外收费未确认收入
房地产开发企业在代收费用和价外费用时，包括向对方收取的将更名费、拖交房款押金、罚息收入、没收的违约保证金、定金、手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。采取开具收款收据，且不计入当期收入，也不并入营业额计算应纳税额。企业所得税方面，开发企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，已纳入开发产品价内或由开发企业开具发票，但不按规定确认为销售收入，申报缴纳企业所得税。
3. 预收不开票，体外循环偷逃税
少数企业采取“体外循环法”，将预收的售房款收入放在其他公司银行账户上，不按规定向购房人开具发票，隐瞒收入；或者将部分收入核算混入其他往来账户偷逃营业税和企业所得税。还有企业将预收房款等挂在往来账面上，使缴纳的税款变成往来流动资金，偷逃营业税和企业所得税。
4. 假发票案频现，房企应缴巨额税收蒸发
房地产业是使用假发票特别是大额假发票的“重灾”区。
厦门某知名房地产公司为了偷税，半年内购买了近一亿元的假发票做账。目前，该公司已补缴二千多万税款，还将面临其他处罚。房地产公司利用虚假发票逃税案的报道屡见不鲜：2010年十大发票案件曝光，辽宁省破获一房地产公司利用虚假发票逃税案，此案共查处非法发票1016份，查补税款3630万元，加收滞纳金1090万元，罚款5550万元。武汉市一房地产公司用假发票偷逃税金逾千万元，利用假发票17张、真票假用2张，虚列建安工程成本7479万元。天津一家地产公司收取数十张假发票，该案共涉及房地产开发环节的21个企业和个人，涉及虚列3659万元工程款，逃税超千万，执法人员依据税法进行补税并罚款。厦门一家颇有名气的房地产企业，去年共产生6亿元的购货发票，经检查，居然有３亿元是假的！也就是说，该公司亏损1亿元的年报实际应当为盈利2亿元！天津一家地产公司收取数十张假发票，该案共涉及房地产开发环节的21个企业和个人，涉及虚列3659万元工程款，逃税超千万，执法人员依据税法进行补税并罚款。
5. 关联方开票，虚增项目工程开发成本
房企自己成立一家建筑公司，其主要功能就是签订假承包合同和开具虚开工程发票，也就是大部分地产商常用的招法。
广东某房地产公司，在某地注册成立一家建筑公司，并与其签订了标的为1.5亿元的建筑安装合同，据此虚开1.5亿建安发票，列入该房地产公司建设工程成本。
虚开建安发票的建筑公司，仅需交营业税、代扣企业所得税约6.6%。而这家房地产公司签订虚假单项合同、取得虚开发票，人为提高建安费用、转移利润。可以抵掉不低于增值额30%的土地增值税，再此基础上还可抵掉应税所得25%的企业所得税，不仅可少缴税金，而且操作简单。
有的房地产开发企业与建筑安装企业相互勾结做假虚增成本，多计成本偷逃税款。现行建筑安装企业的建安发票，主要实行自开或由税务征收部门代开的办法，只要缴纳营业税及附加，在开票“窗口”或征收部门都能开到，这就为房地产开发企业偷逃企业所得税有了可乘之机。房地产开发商用支付3.3%营业税及附加的代价，就可以轻松的偷逃土地增值税和企业所得税。
6. 多渠道开票，虚列三项费用
用虚假发票及其他不合法凭证虚构业务项目、虚列成本费用等问题。如“会议费”、“餐费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费等。某房地产开发企业仅有20余人，2010年在没有开发项目的情况下，全年收入4100万元，其中：销售收入1400万元，租金收入2700万元。而年度经营费用、管理费用、财务费用竟高达4260余万元。从抽查的会计资料看，假发票、虚列支出问题显而易见、比比皆是。假发票支付关联企业维修费三笔295.5万元（以设计公司名义一天内开具连号票、重号票37份，且无合同协议）;以支付宣传费名义，购买烟酒86.52万元；以银行转账支票为凭证，支付酒店会务费26万元；购买劳保用品，支付某商场123.86万元，无明细清单；支付短期贷款利息25.45万元，无银行计息凭证。
7. 混淆发票，自用建筑材料计入开发成本
某公司在自建办公楼时，将自用建筑材料计入开发项目成本。建安工程项目结算同实际建安成本差异4000万元，建安合同金额13850万元，确认结算金额16500万元，已开发票列入成本金额：20500万元，其差异4000万元系自用建筑材料计入开发成本。包括：
（1）开具的前期费用535万元。截止2009年9月，经该公司与双方确认的文书证明，已开具建安发票15份，实际开具建安发票24份，列入该项目开发成本，两者差异535万元。
（2）自购的建筑材料2385万元，用于自建办公楼。以公司名义开票购置钢材水泥2385万元，且订合同时间为工程竣工后的2010年12月。
（3）后期的绿化费用1080万元。前期的绿化工程由关联公司承办，项目金额为120万元，后期的绿化完善工程由其关联子公司完成，费用金额1200万元。
（四）税务风险提示
1. 从建筑施工合同中的一些约定事项看,可以验证成本、费用支出是否合理，比如合同约定的承包方式，就可以大体划定计入开发成本的项目范围。一般来说，在包工包料的总包方式下，计入建筑安装工程费的支出项目应为“工程费”而不应是其他项目。在总包方式下企业以大量“材料费”计入开发成本的现象。这时的材料费虽然取得或可以取得相应的发票，但已明显与合同约定的条款不符，能否计入开发成本总额需要推敲。
2. 从财务核算角度看，合同标的金额就应当是开发成本的金额，所以，该金额对于财务核算及涉税事项意义重大，应是税收审核所应关注的首要因素。从理论上说，合同标的金额应与最终的支付金额完全一致，但由于合同执行过程中各种特殊情况的出现，一般会有一个比较合理的差额，所以，最终确定的金额应以实际收支的金额（企业收到发票的金额）为准。成本项目有4种状态：一是有合同又有发票，应该确认成本；二是有合同无发票，可以暂时确认成本，但最终应以实际支付金额确定成本；三是无合同有发票，一般情况下将不予确认成本；四是无合同无发票，不能确认成本。从这4种状态可以看出，一个成本项目的支出缺少了合同金额，就基本失去了确认的可能。
3. 从项目工程建安成本看，建安成本畸高,涉税风险极大。若地方税务机关实行查账征收有可能补缴巨额的税金,主要包括企业所得税和土地增值税。如果开发商无法按清算要求提供开发成本核算资料，或提供的开发成本资料不实、《鉴证报告》有问题，或虚报房地产开发成本的，税务部门应按核定办法扣除开发成本。如深圳市2008年商品房建安造价标准为1,540元/㎡（深地税发[2007]206号）,地税部门将制定《分类房产单位面积建安造价表》，如果开发商提供的建安成本扣除额明显高于《造价表》又没有正当理由，地税部门也将按核定办法予以扣除。
4. 从税务机关稽查力度上看，严查重处房企假发票涉税收违法行为已成常态。国家税务总局已连续九年将房地产业列进了指令性检查项目，2011年国家税务总局继续将房地产企业列进指导性检查项目。同时，按照国家税务总局的部署，今年将从四个行业查处大案要案，房地产行业也被列为偷逃税案件重点查处对象。
按照国家税务总局的部署，这类重点查办的税收违规行为，今年是要出大案要案，而且会重点查办与发票使用相关联的方面。对于大案要案的查办，国家税务总局也要求继续建立健全国地税稽查协作机制，提高对共管户的信息交换、税收专项检查、区域税收专项整治和大要案件查处协作水平，及时办理案件移交，确保查补税款足额进库。
此外，税务总局要求各地要与海关、公安等部分完善防范和打击骗取出口退税联合工作机制。切实加强与银行、工商、财政以及监察、法院、检察等部分的协调配合。
5. 从打击发票违法犯罪活动工作方式上看，继续深入开展打击发票违法犯罪活动，列入《2011年全国税务稽查工作要点》。目前，新的发票管理办法也已开始实施。在这样一个背景下，国家税务总局今年再次将打击发票违法犯罪活动列为税务稽查的重要任务。国家税务总局特别强调，今年要继续深进开展打击发票违法犯罪活动工作，按照“打击与建设相结合、治标与治本相结合”的原则，结合税收专项检查、区域税收专项整治、重点税源企业轮查和税收违法案件检查，认真开展虚假发票“买方市场”整治工作，做到“查账必查票”、“查案必查票”、“查税必查票”。并提出了“查案必查票、查税必查票、查账必查票”的检查原则。
6．从假发票需要房企承担的相关责任看，一是对于非法凭证，不得作为财务报销凭证，也不能在税前扣除；二是对未按照规定领购、开具、取得发票等违法行为，将严格按照《中华人民共和国发票管理办法》进行处罚；三是企业如果使用非法凭证，就要补税和加收滞纳金，将会增加企业负担；四是情节严重构成犯罪的，将依法移送司法机关追究刑事责任。
