房地产企业融资不可小觑的税务风险

房地产行业是典型的资本密集型产业，一方面，房地产企业开发房地产之初需要投入一定的资本金，根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发[2009]27号）的规定：保障性住房和普通商品房项目的最低资本金比例为20%，其余房地产开发项目的最低资本金比例为30%。另一方面，除了必要的资本金之外，房地产开发过程中需要投入大量的人、财、物，耗费巨额资金，完全依赖自有资金几乎不可能，可以说，融资贯穿于房地产开发的全过程。

房地产企业融资的途径，基本类型有两种，即债权性融资和股权性融资。二者在法律性质、使用成本等方面有明显的差异。

由于债权性借款产生的利息费用可以进行所得税前扣除，因此，一般说来，债权性融资成本小于股权性融资成本。投资人在设立房地产企业时，债权投资与股权投资的比例不同，未来会给企业带来不同的税收成本。从而影响投资人的收益情况。

【案例3-7】甲、乙两人各有资金300万，有以下两种出资方案：

一、债权性融资税务风险

房地产集团公司内部，由于财务状况不同发生资金拆借常会发生，但是如果关联公司无偿资金拆借，则面临纳税调整风险。

【案例】应收未收利息，面临纳税调整风险。

房地产集团公司内的甲公司资金丰裕，乙公司资金短缺，公司老板决定甲公司借给乙公司3000万元。考虑到都是集团公司内部的资金拆借，为了减少不必要的营业税金及附加支出，因此《借款合同》约定：借款期限为两年，借款期间不收取利息。（假定，银行贷款基准利率7%，两年应该收取利息金额为：3000万元×7％×2年＝420万元。）

（一）甲公司

调增应纳税所得额420万元，缴纳25%的企业所得税为105万元。同时可以加收利息，并处以0.5～5倍的罚款。同时有以下风险：

1、调增的应纳税所得额420万元，不能作为计算业务招待费、广告费限额税前扣除的等的依据；

2、加收的利息与罚款，不能税前扣除。

（二）乙公司

甲公司应该向乙公司收取利息而没有收取，乙公司也就不能税前扣除这420万元，会多缴纳企业所得税105万元。

（三）集团公司

从集团公司层面看，如果甲公司不向乙公司收取利息，甲公司而被主管税务机关调增与处罚，乙公司又不能税前扣除，使集团内的甲乙公司受到了双重损失。

企业向非金融机构借款，受到资本弱化和利率限制双重约束，超出比例的部分不能在企业所得税前扣除，具体见下表：

向非金融机构债权性融资

在房地产企业进行债权性融资的过程中，如果不能取得相关利息扣除凭证，就不能进行所得税税前扣除，因此，房地产企业应该加强融资凭证管理：

（一）支付对象为金融机构的利息支出，应取得金融机构开具的付息凭证。金融机构开具的利息发票可以做为土地增值税和企业所得税税前扣除的合法依据。

（二）对于支付对象为非金融机构的利息支出，应取得地税部门监制的服务业发票，这部分利息虽然不能做为土地增值税税前扣除的依据，但可以做为企业所得税税前扣除的依据。

（三）对于房地产企业向自然人的借款，不能做为土地增值税税前扣除的依据，但满足一定的条件可以在计算企业所得税时扣除，比如，需要取得地税机关代开的金融保险业专用发票，企业与个人之间签订了借款合同并且不具有非法集资目的，相关交易活动符合独产交易原则，利息扣除受“资本弱化”的限制，企业需代扣自然人的“利息、股息、红利所得”个人所得税等。

二、信托融资税务风险

目前，我国信托税法仍然是税法中的空白地带，对信托业务征税基本上是直接套用一般经济业务的政策规定，而没有单独的信托税收体系。因此，导致我国目前信托税收存在纳税主体不明确、所得税征税客体不确定、重复征税及税负不公等问题。

信托税收制度的缺失阻碍了信托业在我国的进一步发展，极易导致在出现某些纠纷时难以解决，从而整体降低了信托业的信誉度。

不动产信托融资存在的潜在税务风险

注：由于税法的不完善，各地基于不同的理解在实际执行中存在差异。

房地产信托融资的涉税风险主要体现在土地增值税方面，且信托债务融资和信托股权融资下又各有不同。　

根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第三条关于房地产开发费用的扣除问题明确：（一）财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，在按照“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的5%以内计算扣除。（二）凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用在按“取得土地使用权所支付的金额”与“房地产开发成本”金额之和的10%以内计算扣除。

（一）信托债务融资方面

房地产开发企业信托债务融资所支付的利息应该能够提供金融机构证明，比如融资合同及利息单据，且融资合同一般明确了具体开发项目专款专用，也可以做到按转让房地产项目计算分摊利息。但是应该注意，信托公司虽然属于金融机构但不属于商业银行，其所收取的利息及融资顾问费不会低于商业银行同类同期贷款利率计算的利息金额。如果按照据实扣除，房地产企业信托利息支出超过部分就不能计入开发费用扣除。另外，由于融资顾问费形式上取得的是服务业发票，能否作为利息资本化处理也较为牵强。因此，由于高额信托利息的扣除问题房地产企业难免损失土地增值税部分税收利益，客观上等于又增加了融资成本。

（二）信托股权融资方面

与信托债务融资不同，房地产企业到期后需要股权溢价赎回信托公司所持股份，股权转让溢价所得即为信托公司实质上的利息收入，实质上也即为房地产企业的融资成本。信托股权融资由于不能够在税前列支融资成本，因此，企业会承担额外多缴的土地增值税和企业所得税。

【案例3-8】房地产企业A公司的X项目预计总投资9亿元，项目前期已投入1亿元并取得了相应的开工证件，但其2亿元的注册资本，不能满足30%最低投资的贷款政策要求，银行不提供信贷支持，工程面临资金断流。A公司为缓解资金紧张状况，吸收B信托投资公司2亿元股权融资，并办理X项目公司工商增资变更手续，正常施工后，剩余开发资金通过预售收入和银行信贷解决，从而满足了项目开发资金需要。双方合同约定，项目开发结束后，B信托公司持有的X项目公司2亿元股权由A公司以2.6亿元溢价赎回。　　

在这笔信托股权融资中，X项目公司吸收B信托公司资金，会计处理为“借：银行存款贷：实收资本”，按自有资金处理。B信托公司将来转让股权，X项目公司的会计处理仅改变股东结构即可，若A公司无力购买股权，则X项目公司可以按减资处理。但这样处理有一个问题，即A公司支付的股权融资费用难以作为土地增值税扣除项目。由于X项目公司取得的是股权融资，按照现行土地增值税政策规定，其融资成本也不能作为开发费用扣除，即便X项目公司直接按照10%计算可扣除开发费用，仍然会小于其实际融资成本，难免额外要多承担一笔土地增值税支出。

不仅如此，按照企业所得税法的规定，X项目公司的股权融资成本也不能够在税前列支，其融资成本0.6（2.6-2）亿元应在企业所得税后支出，不考虑土地增值税抵扣的因素，即相当于税前支付0.6÷（1-25%）=0.80亿元的融资费用。

通过上述分析可知，信托融资在提高融资成本的同时，也使房地产企业间接损失了部分税收利益。