文号：曲靖市国家税务局公告2011年第1号 状态：有效 发文日期：2011-7-19
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现将《曲靖市房地产开发企业所得税管理暂行办法》
予以发布，自2011年10 月1日起施行。
特此公告。
二〇一一年七月十九日
曲靖市房地产开发企业所得税管理暂行办法
第一条 为进一步加强房地产行业企业所得税征收管理，规范房地产开发企业纳税行为，确保国家税款及时足额入库，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》、《中华人民共和国企业所得税法》、《中华人民共和国企业所得税法实施条例》、和相关法律、法规、规章的规定，结合曲靖实际，特制定本办法。
第二条 本办法所称房地产开发企业是指由曲靖市国税系统负责征收企业所得税的各类从事房地产开发经营业务的内、外资企业。不包括独立从事房地产管理、房地产中介和物业管理的企业。
第三条 房地产开发企业所得税征收管理遵循依法管理、提高效率、优化服务的原则。
第四条 本办法由各县（市、区）国家税务局负责组织实施，各县（市、区）国家税务局为本办法所指的主管国税机关。
第五条 按照《国家税务总局关于调整新增企业所得税征管范围的通知》（国税发〔2008〕120号）的规定，属于曲靖市国税系统征管的房地产开发企业应当自领取工商营业执照之日起30日内，持相关证明资料，向生产、经营所在地的主管国税机关申请办理税务登记证，如房地产开发企业注册地与项目开发实施地均在曲靖市范围内，但不在同一县（市、区）的，由注册地国税机关办理税务登记手续并负责征收管理。
第六条 房地产开发企业应在取得下列证件和资料后90日内报主管国税机关备案。
（1）证件包括：立项批复、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房销售（预售）许可证等；
（2）资料包括：规划部门颁发的建设工程规划验收合格通知书、建设部门颁发的建设工程竣工验收备案表、房屋测绘部门出具的测绘明细登记表、开发企业签订的土地出让（或转让）合同、建筑工程发包合同、建筑工程监理合同、拆迁补偿合同以及主管国税机关要求报送的其他资料。
第七条 房地产开发企业应在开发项目完成竣工结算之日起30日内,将竣工结算相关报告等资料和《房地产开发项目所得税管理情况表》（见附件3），报主管国税机关备案。上述资料应包括开发项目竣工结算价款、开发项目面积等相关资料，对开发项目完成竣工验收但未进行工程结算的，应说明其原因。
第八条 房地产开发企业在取得预售房收入时,应先按预计计税毛利率分季（月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额按规定申报纳税。按预售房收入预计利润额征收税款时，其预计毛利率按项目所在地确认。
麒麟区、开发区非经济适用房开发项目预计毛利率不低于10%，其他县（市）非经济适用房开发项目不低于5%；经济适用房、限价房和危改房，不得低于3%。
第九条 房地产开发企业缴纳企业所得税实行按年计算、分季（月）预缴。季（月）度终了后15日内预缴企业所得税，年度终了后5个月内汇算清缴。
第十条 房地产开发企业应分别对其开发项目实行单个项目核算，并在开发项目开工时，报送《房地产企业开发项目基本情况台账》（见附件1），并根据单个项目的预售情况等相关信息，按季向主管国税机关如实填报《房地产企业开发项目预售情况台账》（见附件2）。
第十一条 房地产开发企业原则上实行查账征收方式征收企业所得税, 主管国税机关不得事先确定房地产企业的所得税按核定征收方式进行征收管理，但纳税人有下列情形之一的，主管国税机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十七条规定的方法，对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理,并督促房地产开发企业逐步规范财务核算：
（一）依照法律、行政法规的规定应当设置帐簿但未设置帐簿的；
（二）能正确核算收入总额，但不能正确核算成本费用总额的；
（三）能正确核算成本费用总额，但不能正确核算收入总额的；
（四）虽设置帐簿，但帐目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查帐的；
（五）擅自销毁帐簿的；
（六）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的；
（七）开发项目已完工清算，而相关的收入、成本、费用结转不及时，造成企业利润总额核算不实的；
（八）在进行纳税申报时，收入项目申报不全，费用支出项目未按税法规定进行纳税调整的；
（九）单个开发项目的相关资料保存不完整，或不能准确提供，致使企业销售成本无法准确计算和结转的。
第十二条 实行核定应税所得率征收方式的纳税人，其应纳税所得额的计算按以下规定执行：
应纳所得税额=应纳税所得额×适用税率
应纳税所得额=应税收入额×应税所得率
或应纳税所得额=成本（费用）支出额/（1-应税所得率）×应税所得率
第十三条 实行核定应税所得率征收的纳税人，其应税所得率为10%-30%。具体比例为：开发项目在麒麟区城区的为30%，开发项目所在地在县（市）城区的为20%，开发项目所在地在城区以外乡镇的为15%；符合条件的经济适用房为10%。对既有经济适用住房项目又有其他开发项目的纳税人，其应税所得率按收入构成比例计算确定。
第十四条 实行核定征收所得税方式的纳税人，不得享受企业所得税各项优惠政策。
第十五条 开发产品完工后，房地产开发企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。凡已完工开发产品在完工年度未按规定结算计税成本的，主管国税机关有权确定或核定其计税成本，据此进行纳税调整，并按《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定对其进行处理。
第十六条 主管国税机关可以根据第三方信息数据资料，加强对房地产开发企业的税收征收管理。
第十七条 主管国税机关应了解房地产开发企业相关项目的完工进度、销售收入、计税成本等基本情况，对存在申报信息与经营情况出入较大等申报异常情况的企业加强日常税收管理。
第十八条 鉴于房地产开发企业的特殊性及专业性，各县（市、区）国税局可对房地产开发企业实行专业化管理，建立房地产开发企业的专业化管理队伍。
第十九条 本办法未尽事项，依照现行国家税收法律、法规、规章和规范性文件有关规定执行。
第二十条 本办法由曲靖市国家税务局负责解释。
第二十一条 本办法自2011年10月1日起执行。
曲靖市国家税务局
二〇一一年七月十九日
附件：1.1-1房地产企业开发项目基本情况台帐
2.1-2房地产企业开发项目预售情况台帐
3.1-3房地产开发项目所得税管理情况表
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