文号：潮地税发[2011]134号 状态：有效 发文日期：2011-7-15
各县地方税务局，市局机关各科室、中心及直属行政单位：
现将《潮州市地方税务局契税征收业务指引》印发给你们，请认真贯彻执行。
二○一一年七月十五日
潮州市地方税务局契税征收业务指引
为进一步加强和规范契税征收管理，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）、《中华人民共和国契税暂行条例细则》和《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则的规定，结合我市实际情况，制定本操作指引。
一、纳税人
在我市范围内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照规定缴纳契税。
本指引所称单位，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。本指引所称个人，是指个体经营者及其他个人。
二、征税对象及范围
契税的征税对象是土地、房屋权属转移的行为。
土地权属转移指土地使用权的转移，包括国有土地使用权出让和土地使用权转让(出售、赠与、交换)两种方式,土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。房屋权属转移指房屋所有权转移，包括买卖、赠与和交换三种方式。
土地、房屋权属以下列方式转移的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税。
（一）以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的；
（二）以土地、房屋权属抵债；
（三）以获奖方式承受土地、房屋权属；
（四）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属;
（五）以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权的。
三、税率
我省现行契税税率3％。
对1997年10月1日前已签订房地产权属转移合同，但未办理纳税手续的,其征税处理仍按原政策执行，契税税率6%。
四、计税依据
契税以土地、房屋权属转移当事人签订的合同成交价格或者核定的市场价格作为计税依据。
成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。
（一）国有土地使用权出让、土地使用权转让和房屋买卖，按成交价格；
（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（三）土地使用权交换、房屋交换，按所交换土地使用权、房屋的价格差额。土地使用权交换、房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款；交换价格相等的，免征契税。
（四）以划拔方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。
（五）国有土地使用权出让契税计税依据。
出让国有土地使用权，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。
以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：
1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。
2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。
对通过“招、拍、挂”程序承受国有土地使用权的，应按照土地成交总价款计征契税，其中的土地前期开发成本不得扣除。
（六）关于改变国有土地使用权出让方式征收契税。
对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
（七）土地使用权转让契税计税依据
土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的，应按照转让的总价款计征契税。
（八）土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
（九）关于承受装修房屋契税计税价格问题。
房屋买卖的契税计税价格为房屋买卖合同的总价款，买卖装修的房屋，装修费用应包括在内。
（十）关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题。
土地使用权受让人通过完成土地使用权转让方约定的投资额度或投资特定项目，以此获取低价转让或无偿赠与的土地使用权，属于契税征收范围，其计税价格由征收机关参照纳税义务发生时当地的市场价格核定。
（十一）“在建房屋”随土地一起转移时，按土地及其附着物整体成交价格计算征收契税。
（十二）未办理土地使用权证转让土地有关契税问题。
土地使用者转让、抵押或置换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳契税。
五、应纳税额
应纳税额＝计税依据×税率。
应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。
六、纳税义务发生时间
纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天为纳税义务发生时间。
七、纳税期限
纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
八、征收管理
对契税的征收管理，按《征管法》及其实施细则的有关规定执行。
九、申报征收工作业务流程：
（一）受理申报
1、纳税人应持下列相关资料原件及复印件向征收机关申报。
（1）双方的身份证明（包括：个人提供个人身份证或户籍证明等，单位提供税务登记证副本、法人证书及法人代表证明等），国有土地使用权出让的，提供纳税人身份证明；
（2）委托他人代办契税的，须提供授权委托书（原件不退回）及代办人身份证；
（3）国有土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、房产转让合同、商品房购销合同及商品房销售凭证、拍卖成交确认书、法院判决（裁定）书、赠与（继承）公证书等；
（4）房地产交易（交换）双方的契约；
（5）涉及土地使用权出让、转让的，须提供政府相关部门批准用地、立项等文件；
（6）缴纳国有土地使用权出让金等合法凭证，
（7）转让土地、房产权属或购买商品房的全额发票等合法凭证；
（8）评估机构出具的《评估价格通知书》；
（9）原土地使用权证、房屋所有权证；
（10）土地界址平面图或房屋分层分户平面图；
（11）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，）唯一住房的，须提供房管部门出具的家庭唯一住房证明；
（12）征收机关要求提供的其他资料。
上述（1）项为必须提供的资料，（2）至（12）项为根据事项选择提供的资料；对无法提供原件的，需由收件或出件单位盖章（签名）证实复印件与原件相符。
2、征收机关审核。
（1）审核报送资料是否齐全、复印件与原件是否相符；
（2）审核成交价格，确定计税价格；
（3）审核适应税率是否正确；
（4）对土地使用权转让和“二手房”转让的，应审核是否有原房地产权证；
（5）对申请减税、免税的应审核是否符合条件，并按程序报批。
3、录入申报资料
契税申报的主要功能是审核通过存量房契税申报资料采集、增量房契税申报资料的采集、土地契税申报资料的采集三个用例采集的信息，审核通过后可以进行申报，并产生应征数据。
纳税人的土地契税申报资料得到处理，系统保存录入的信息成功，并打印申报表。
（1）纳税人的土地契税申报资料的处理，根据上述审核资料，征收员在大集中系统“土地契税申报资料采集”模块进行录入相关信息后，系统保存录入的信息成功后，并打印契税申报表。系统界面原型：
①纳税人的增量房契税申报资料的处理，根据上述审核资料，征收员在大集中系统“增量房（含义是一手房）契税申报资料采集”模块进行录入相关信息后，系统保存录入的信息成功后，并打印契税申报表。系统界面原型：
②纳税人的存量房契税申报资料的处理，根据上述审核资料，征收员在大集中系统“存量房（含义是二手房）契税申报资料采集”模块进行录入相关信息后，系统保存录入的信息成功后，并打印契税申报表。系统界面原型：
（2）打印契税申报表后，征收员在大集中集系统“契税申报”模块查询相关信息，核对无误后，确认并保存，系统产生契税申报应征数据。界面原型：
（3）个人申报日结
每工作日下班前，每一个录入申报资料的人员都必须进行个人申报日结，核对申报笔数及金额，打印出《人员申报日结汇总表》，与当日录入的申报表装订在一起，然后交给负责征收机关日结工作的人员。
（二）税款征收
1、税款清缴。征收员打印耕地占用税或契税申报表，经纳税人签名确认后，在大集中系统税款征收“清缴税费”模块进行税款清缴。
2、清缴税款：耕地占用税或契税申报成功后，可以通过该功能查询出待清缴的应征数据，选择持卡POS缴款的或“ETS”银行自缴核销（现金缴款）方式进行清缴。
◆采用持卡POS缴款：由清缴税款功能选择持卡POS缴款时才可以进入，完成POS缴款后，才可以打印转帐专用完税证。
◆采用“ETS”银行自缴核销（现金缴款）：由清缴税款功能选择“ETS”银行自缴核销才可以进入，即打印出“税（费）缴款通知书”，纳税人拿“税（费）缴款通知书”可以到联网银行柜台进行缴款。纳税人到银行柜台办理缴款手续完毕后，持一联“税（费）缴款通知书”（盖有银行收讫章），才可以打印转帐专用完税证。
3、打印税票。点击税收核算—税费征收—清缴—补打税票。输入纳税人编码及管理机关代码，点击查询，点击取票，点击打印，完成本流程。
4、作废申报：如果发现数据有误或其他情况需要该功能作废申报数据，可以作废已申报成功的数据。
5、注意事项：采用采用“ETS”银行自缴核销可能出现的情况处理：
（1）纳税人在限缴日期之前未缴款，丢失了缴款通知书，需重新打印通知书。
◆重新打印缴款通知书操作，点击税收核算—税费征收—清缴—冲正—银行缴款核销。选择查询缴款通知书，录入纳税人编码或直接点击查询按键查出银行缴款信息。
◆选中要重新打印缴款通知书的纳税人，按点击“打印缴款通知书”按键，即可以重新打印一份相同的缴款通知书。
（2）纳税人在限缴日期之后未缴款，缴款时需作废原缴款通知书，并重新清缴和打印缴款通知书。
◆作废缴款通知书操作，点击税收核算—税费征收—清缴—冲正—银行缴款核销。选择查询限缴日期已过缴款通知书，录入纳税人编码或直接点击查询按键查出银行缴款信息。
◆选中要作废缴款通知书的纳税人，按点击“作废缴款通知书”按键，提示“如果作废该通知书，该笔税（费）将无法在银行缴款，是否作废？”，点击确定按键，完成作废缴款通知书操作之后，可以到清缴窗口重新清缴打印通知书。
（三）税收票证的管理
1、耕地占用税或契税的税收票证领用存管理按“大集中”系统票证管理模块的业务流程操作。
2、清缴契税或者耕地占用税时，采用一税一票的分标规则，不与其他税种混合。
3、税收票证联数的分配规则按省局文件规定执行。
十、有下列情形之一的，减征或者免征契税：
（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的；
用于教学的，是指教室（教学楼）以及其他直接用于教学的土地、房屋。
用于科研的，是指科学实验的场所以及其他直接用于科研的土地、房屋。
对事业单位性质的医院承受土地、房屋权属用于医疗的，免征契税，其他性质的医疗单位不在免税之列。
（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的；
城镇职工按规定第一次购买公有住房的，是指经县以上人民政府批准，在国家规定标准面积以内购买的公有住房。城镇职工享受免征契税，仅限于第一次购买的公有住房。超过国家规定标准面积的部分，仍应按照规定缴纳契税。
（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；
不可抗力，是指自然灾害、战争等不能预见、不能避免、并不能克服的客观情况。
（四）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属，其成交价格或补偿面积没有超出规定补偿标准的，免征契税；超出的部分应按本办法的规定缴纳契税。
（五）纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的；
（六）依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征契税。
（七）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。
十一、纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当在签订土地、房屋权属转移合同后10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理减征或者免征契税手续。
十二、申请减征或者免征契税程序：
（一）纳税人应持下列相关资料原件及复印件向征收机关申报
１、减征或者免征契税的申请书及契税减免申请表；
２、申请减免所依据的相关文件、批文或其他材料；
３、减免税申请人的身份证明（包括：个人提供个人身份证或户籍证明等，单位提供税务登记证副本、法人证书及法人代表证明等），委托他人代办契税的，须提供授权委托书（原件不退回）及代办人身份证；
４、土地使用权证、房地产权证或其他文件、批文等；
５、土地界址平面图或房屋分层分户平面图；
６、征收机关要求提供的其他资料。
（二）征收机关受理
审核申请报材料是否齐全、原件与复印件是否相符、是否符合条件，并按程序报批。
（三）地税机关审批
根据条例及其细则和相关文件进行审批或上报。
十三、经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已减征、免征的税款。
十四、各级税务机关要加强与土地管理部门、房产管理部门协作。
（一）纳税人办理纳税事宜后，征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。
纳税人应当持契税完税凭证和其他规定的文件材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋的权属变更登记手续。
（二）纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不予办理有关土地、房屋的权属变更登记手续，严格按照条例及其细则的规定，做到“先税后证”。
（三）土地管理部门、房地产管理部门应当向地税部门提供有关资料，并协助其依法征收契税。
十五、契税征收机关应加强契税征收资料档案的管理、传递、报备工作。
土地出让、转让契税征收情况，征收部门应于每季终了15日内报市局税政科备案。（附件1、《契税征收情况表》）
十六、各级税务部门要强化契税、耕地占用税和“房地二税”的征管，实施联动控管，堵塞漏洞。
十七、相关政策规定
（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。
“家庭唯一住房”需由房地产管理部门或居委会出具证明。
个人购买的普通住房，不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。
（二）关于房屋附属设施有关契税政策。
对于承受与房屋相关的附属设施（包括停车位、汽车库、自行车库、顶层阁楼以及储藏室，下同）所有权或土地使用权的行为，按照契税法律、法规的规定征收契税；对于不涉及土地使用权和房屋所有权转移变动的，不征收契税。
承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。
（三）关于应税房屋的判断标准问题。
对于被转移权属的建筑物，可参照房产税征管中有关房屋的标准认定是否属于应纳契税的房屋。根据《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地[1987]3号）中对于“房屋”的解释：“房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产”。此外，《财政部、国家税务总局关于具备房屋功能的地下建筑征收房产税的通知》（财税[2005]181号）还规定，对具备以上所述房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，属房屋范围应作为契税的征税对象。
（四）关于继承土地、房屋权属有关契税问题。
对于法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。
（五）夫妻共有房屋属共同共有财产。因夫妻财产分割而将原共有房屋产权归属一方,是房产共有权的变动而不是现行契税政策规定征税的房屋产权转移行为。因此,对离婚后原共有房屋产权的归属人不征收契税。
（六）对承受国有土地使用权所应支付的土地出让金，应计征契税。不得因减免土地出让金，而减免契税。
（七）城镇房屋拆迁有关税收政策。
对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。
（八）购房人以按揭、抵押贷款方式购买房屋，当其从银行取得抵押凭证时，购房人与原产权人之间的房屋产权转移已经完成，契税纳税义务已经发生，必须依法缴纳契税。
（九）对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》，由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，其承受的土地、房屋权属用于教学的，免征契税。
（十）军队,武警部队和政法机关所办并移交地方的企业,其资产实行无偿划转。对军队,武警部队和政法机关所办企业脱钩移交过程中涉及的契税予以免征。
（十一）军建离退休干部住房及附属用房移交地方政府管理所涉及的契税予以免征。
军队离退休人员购买经济适用住房，应依法缴纳契税。
（十二）以补偿征地款方式取得的房产，这种房地产转移方式实质上是一种以征地款购买房产的行为,应依法缴纳契税。
（十三）由于股权变动引起企业法人名称变更，并因此进行相应土地、房屋权属人名称变更登记的过程中，土地、房屋权属不发生转移，不征收契税。
（十四）对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。
（十五）对交易双方已签订房屋买卖合同，但由于各种原因最终未能完成交易的，如购房者已按规定缴纳契税，在办理期房退房手续后，对其已纳契税款应予以退还。
（十六）根据财税[2001]10号文精神，对信达、华融、长城和东方资产管理公司接受相关国有银行的不良债权，借款方以土地使用权、房屋所有权抵充贷款本息的，免征承受土地使用权、房屋所有权应缴纳的契税。
享受税收优惠政策的主体为经国务院批准成立的中国信达资产管理公司、中国华融资产管理公司、中国长城资产管理公司和中国东方资产管理公司，及其经批准分设于各地的分支机构。除另有规定者外，资产公司所属、附属企业，不享受资产公司的税收优惠政策。
收购、承接不良资产是指资产公司按照国务院规定的范围和额度，对相关国有银行不良资产，以帐面价值进行收购，同时继承债权、行使债权主体权利。具体包括资产公司承接、收购相关国有银行的逾期、呆滞、呆帐贷款及其相应的抵押品；处置不良资产是指资产公司按照有关法律、法规，为使不良资产的价值得到实现而采取的债权转移的措施。具体包括运用出售、置换、资产重组、债转股、证券化等方法对贷款及其抵押品进行处置。
资产公司除收购、承接、处置不良资产业务外，从事其他经营业务或发生本通知未规定免税的应税行为，应一律依法纳税。
（十七）关于双方合作建房契税纳税人和计税依据的确定问题
甲方拥有土地，乙方提供资金，共建住房。乙方获得了甲方的部分土地使用权，属于土地使用权权属转移，根据条例的规定，对乙方应征收契税，其计税依据为乙方取得土地使用权的成交价格。
上述甲乙双方合建并各自分得的房屋，不发生权属转移，不征收契税。
（十八）关于经营性事业单位的减免税问题。
对事业单位承受土地，房屋免征契税应同时符合两个条件：一是纳税人必须是按<事业单位财务规则>进行财务核算的事业单位；二是所承受的土地，房屋必须用于办公，教学，医疗，科研项目。凡不符合上述两个条件的，一律照章征收契税。
十八、本指引由潮州市地方税务局负责解释。
十九、本指引自2011年1月1日起执行。
[下载附件] 
珠地税发[2011]52号.zip
