文号：云建房[2005]571号 状态：有效 发文日期：2005/9/30
各州、市人民政府：
为了贯彻落实好《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号，以下简称《通知》）精神，保持我省住房价格基本稳定，促进房地产业持续健康发展，经省政府同意，现提出以下贯彻意见，请认真贯彻执行。
一、正确领会《通知》精神，确保国务院对房地产的宏观调控政策落到实处
《通知》从国民经济发展、社会稳定的全局出发，针对全国当前房地产市场出现的投资规模过大、商品房价格上涨过快、商品房结构不合理、市场秩序比较混乱等问题，提出了一系列以经济手段为主的综合调控政策，对促进房地产业健康发展，保持经济繁荣和社会稳定具有十分重要的意义，是指导和调控当前和今后一段时期我国房地产市场的重要文件。贯彻好《通知》精神，有利于国民经济协调发展；有利于和谐社会的建立和完善；有利于维护市场的公平效率；有利于维护好广大人民群众的利益。各地、各部门一定要认真学习和正确领会《通知》精神，按照“积极稳妥、把握力度、突出重点、区别对待、因地制宜、分类指导、强化法治、加强监管"的原则，结合当地房地产业的实际，将《通知》贯彻好、落实好，确保我省房地产业持续稳定向前发展。
二、正确分析房地产市场发展形势，进一步统一认识，确保我省房地产业健康发展
在省委、省政府的正确领导及有关部门的共同努力下，我省的房地产业一直保持稳健的发展态势。房地产开发投资逐年递增，2003年房地产开发投资首次突破100亿元，2004年进入快速增长期，投资突破160亿元，增幅达到47.48%。今年1-7月，全省房地产开发投资完成109亿元，同比增长45.1%，投资规模在全国排第20位，在西部地区排第5位；占金省固定资产投资的比重为15.3%，低于全国平均水平6.6个百分点。从我省房地产投资规模小、占固定资产投资比例低的情况看，我省房地产尚不存在投资过热问题。
2004年，全省房地产销售面积和销售额大幅增长，增幅分别达到33%和40.3%；今年1-7月，国家宏观调控政策已经出台，但上述两项指标仍保持了增长的势头，增幅分别达到23.9%和22.1%；商品房销售面积出现较好形势，销售面积大于竣工面积，空置商品房数量继续下降。上述情况分析说明我省房地产市场供求基本平衡，市场发展平稳。
商品房价格稳定。近几年来，全省商品房价格处于相对平稳的态势。今年1-7月，商品房现房销售平均价格为2062元／平方米，大大低于全国平均价2988元／平方米，价格水平在西部地区排第4位，全国排第17位。我省属地震多发地带，从抗震设防要求看，云南建房成本要比其他省区高20%左右。如扣除这一客观存在的成本因素，我省的房价在全国及西部地区排至较末的位置。从近几年商品房价格上涨来看，主要是成本推动型的上涨，不存在商品房价格过高问题。
随着国民经济的持续稳定增长，城市化进程的加快，城市人口的快速增长，近几年我省城镇住宅的供求总量仍将保持不断增长的趋势。一是城镇化进程加快带动住房需求增长。省委、省政府把城镇化和工业化作为今后一段时期云南经济社会发展的重大战略。按照全面实现小康社会的标准，到2020年，我省的城镇化水平要达到50%，要实现这一目标，城镇化率要保持每年增长1个百分点以上。这意味着每年将增加40万城镇人口，带来较大的住房需求。二是居民消费结构升级，带来了改善住房条件的需要。随着国民经济的快速增长，城镇居民可支配收入也将保持稳定增长，消费结构升级速度加快，改善住房条件的要求日益迫切，特别是原来住房条件较差的职工改善性住房需求较大，通过房改购房的城市居民也将进入换购期，住宅消费增长仍有较大空间。三是城镇居民住房不平衡问题较为突出，还有相当部分中低收入家庭住房水平低于平均水平。这部分人的住房需求，将会随收入状况的改变逐渐释放出来。四是云南作为最适宜人类居住的地区之一，越来越多的省外及国外人士到云南购房置业，外销型的住房需求也在逐年增加。因此，在相当长一段时期，我省住宅建设仍处于总量增长型发展时期。需求的日益扩大为我省房地产业发展创造了最为有力的条件。
从以上分析看出，为缩小与其他省区的差距，提高房地产业对国民经济增长的贡献率，我省必须促进房地产业的正常发展。我省的房地产业与其他省区、特别是沿海发达省区相比有明显的差异，各地贯彻宏观调控政策要因地制宜，掌握好调控力度和重点，要通过宏观调控实现房地产业的健康发展。当前，云南房地产业的发展已进入关键时期，各级政府和有关部门要在认清形势的基础上，增强紧迫感和责任意识，从当地实际出发，充分认识发展房地产业的重要作用，认真研究和完善房地产业发展政策措施，进一步加强和完善政府对房地产业的管理和调控，提供优质服务，促进我省房地产业持续健康发展。
三、积极稳妥推进我省房地产业持续健康发展
（一）按照因地制宜、分类指导的原则，落实国家税收调控政策
在落实国家税收调控政策的具体工作中要从云南的实际出发，注意做好分类指导。对于2005年5月3 1日以前销售的商品住房，按照云政发[2003]173文的规定划分普通商品住房和高档商品住房，并按此标准执行相关税收政策；2005年6月1日以后销售的商品住房，昆明市的普通商品住房标准按向国家有关部门的备案审批标准执行，除昆明市外的州、市、县实施综合开发的商品住房项目，原则上按照普通商品住房对待，实施相应的税收减免等优惠政策。对于各州市已出售给职工的房改房，上市交易时实施普通商品住房交易的税收优惠政策。2005年6月1日以后，个人新购买商品住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；对个人新购买非普通商品住房超过2年转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额金额征收营业税。各级税务部门要简化税收征管手续，提高办事效率，确保税收调控政策的顺利执行。
（二）进一步加强规划工作，强化规划对房地产业发展的调控作用
在城市总体规划和近期建设规划中，要合理确定各类房地产用地的总量、布局、比例和具体地块的容积率等，优先落实经济适用住房、普通商品住房、危旧房改造和城市基础设施建设中的拆迁安置用房建设项目，并合理配置路、水、电、气、通讯等市政配套设施。规划部门要严格按照已批准的规划，成片审批房地产开发项目，所有列入建设用地范围的房地产开发项目必须严格按照城市规划的要求进行建设。要随着县（市）城镇建设步伐的加快，加快房地产业的发展。严格城市规划管理，对新增住房实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
（三）搞好对土地市场的调控和管理，合理确定土地供应规模和结构
进一步完善土地收购储备制度及招拍挂制度，增强政府对土地市场的宏观调控能力。近期，要进一步对土地市场进行全面清理，盘活存量土地资产，增加建设用地，特别是普通商品住房建设用地的有效供给，促进土地集约使用和科学利用。进一步健全和完善房地产开发用地计划供应制度，适时适度地调控土地供应量。用于房地产开发的土地要随房地产投资的增长同比例增长。国土资源部门要根据省政府确定的房地产投资规模，保证提供足够的土地供应。加强地价调控，通过综合因素评标，定期公布基准地价等方式，保持合理的地价水平。充分发挥土地供应对房地产市场的调控作用。
（四）坚持以人为本，不断优化房地产供应结构
强化经济适用住房的建设和管理。要在做好市场需求分析和预测的基础上，组织编制本地经济适用住房“十一五”发展规划及年度建设计划，并通过各种有效措施，降低经济适用住房建设成本。各州、市都要尽快制定和完善经济适用住房销售管理办法，于今年年底前出台并报省建设厅备案。建立和完善经济适用住房购买的申请、审核、审批和公示制度，严格经济适用住房的上市准入条件，严禁将以经济适用房名义取得的土地使用权用于商品房开发。
继续推进普通商品住房建设。要加快发展以中小户型为主的普通商品住宅，增加中低价位、中小套型的有效供应。落实将住房销售价位、套型面积等控制性住房要求作为土地出让前置条件的规定；清理并逐步减少建设过程和消费环节中的行政事业性收费，降低建设成本。努力使普通商品住房价格与大多数居民家庭的购买能力相适应。
建立和完善廉租住房制度。要强化政府住房保障职能，建立以租赁补贴为主、实物配租和租金核减为辅的廉租住房制度。各州、市要于今年年底前制定和完善廉租住房管理办法，报省建设厅备案后公布实施。地方各级财政部门要调整财政支出结构，落实配套资金，形成稳定规范的廉租住房保障资金来源。
（五）积极发挥金融的调控作用
对于符合条件的房地产企业和房地产开发项目，要继续加大信贷支持力度，及时发放贷款；个人贷款购买第一套普通商品住房和经济适用住房的首付比例可维持20%的水平；对符合销售规定的房地产开发项目，各商业银行要积极给予个人按揭贷款支持；各州市住房公积金管理中心要进一步加大个人住房贷款力度，增强住房公积金缴存人的购房能力，增加房地产市场的有效需求。
（六）加快住房分配货币化改革工作
省级机关及昆明市要加快住房补贴发放工作，在资金有限情况下，优先向无房和住房不达标的职工发放住房补贴。其他州市也要创造条件加快住房补贴的发放，增强职工购买住房的能力，实现职工住房潜在需求向有效需求的转变，从政策上引导职工的住房消费方向。
（七）进一步规范房地产市场秩序，完善市场监管
加强房地产企业的资质管理和商品房的预售管理。对取得土地后无正当理由不开发，未取得预售许可证的“内部认购”，以及一房两售、虚假广告、哄抬房价等违法违规行为，开展专项整治，净化市场环境；加强房地产开发企业诚信体系建设，对于发生严重事故、严重违约等质量和信誉问题的房地产企业，清除房地产市场。加强对中介机构的监管，坚决制止一些单位和部门强制消费者接受中介服务以及指定中介服务机构的行为。加快建立完善的房地产信息平台和信息披露制度，及时向社会公布住宅与房地产业发展规划、行业发展政策，定期向社会披露房地产市场运行情况分析，提高房地产市场的透明度。省建设厅要会同有关部门建立联席会议制度，定期对全省房地产市场运行情况进行客观分析，根据市场情况，适时调整政策，合理引导市场。
（八）进一步加大正面宣传和引导，确立正确的舆论导向各州市要加强房地产市场的正面宣传力度，省新闻办要发挥对宣传媒体的监督作用，杜绝不利于房地产业发展的新闻报道。要通过多种渠道，向公众及时披露有关信息，做好各项政策措施的解释和引导工作，合理弓I导住房消费，打消群众持币待购的观望心态，保持住房消费的正常增长。
（九）调动和引导好房地产企业的开发积极性
各级政府要加强与房地产企业的沟通和联系，及时提供规范、优质的服务。要维护房地产企业的正当利益，保护房地产企业的开发积极性。各地区、各部门未经国务院和省政府批准，一律不得新增针对开发企业的收费项目。已经出台的收费项目由省建设厅会同省财政厅、省发展和改革委员会等部门进行清理。凡是不符合政策规定的，一律废止。
国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知
国办发[2005]26号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会等七部门《关于做好稳定住房价格工作的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
房地产业是国民经济支柱产业。正确认识当前房地产市场形势，及时解决存在的突出问题，促进房地产业健康发展，对于巩固和发展宏观调控成果，保持国民经济平稳较快发展，具有重要意义。各地区、各部门要把解决房地产投资规模过大、价格上涨幅度过快等问题，作为当前加强宏观调控的一项重要任务。坚持积极稳妥、把握力度，突出重点、区别对待，因地制宜、分类指导，强化法治、加强监管的原则。加强领导、密切配合，认真贯彻落实国务院各项调控政策措施，做好供需双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用住房建设，合理引导住房消费，促进住房价格的基本稳定和房地产业的健康发展。
中华人民共和国国务院办公厅
二〇〇五年五月九日
关于做好稳定住房价格工作的意见建设部 发展改革委 财政部 国土资源部 人民银行 税务总局 银监会（2005年4月30日）
保持房地产市场持续健康发展，事关国民经济和社会发展全局，事关全面建设小康社会目标的实现。当前一些地区存在房地产投资规模过大，商品住房价格上涨过快，供应结构不合理，市场秩序比较混乱等突出问题。为进一步加强对房地产市场的引导和调控，及时解决商品住房市场运行中的矛盾和问题，努力实现商品住房供求基本平衡，切实稳定住房价格，促进房地产业的健康发展，现提出以下意见：
一、强化规划调控，改善住房供应结构
各地要根据本地房地产市场需求情况，尽快明确今明两年普通商品住房和经济适用住房建设规模、项目布局以及进度安排。住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例，尽快向社会公布，接受社会监督，稳定市场预期。省级人民政府要加强对各市（区）、县执行情况的监督检查。
各地城市规划行政主管部门要在符合城市总体规划的前提下，根据当地政府确定的中低价位普通商品住房和经济适用住房的建设需求，加快工作进度，优先审查规划项目，在项目选址上予以保证。同时，要严格控制低密度、高档住房的建设。对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前，由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件，以保证中低价位、中小套型住房的有效供应。各地要加强房地产开发项目的规划许可监管，对2年内未开工的住房项目，要再次进行规划审查，对不符合规划许可的项目要坚决予以撤销。
二、加大土地供应调控力度，严格土地管理
各地区要在严格执行土地利用总体规划和土地利用计划的前提下，根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间。对居住用地和住房价格上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量。要继续停止别墅类用地供应，严格控制高档住房用地供应。要进一步完善土地收购储备制度，积极引入市场机制，进行土地开发整理，降低土地开发成本，提高普通商品住房用地的供应能力。
要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。
三、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管
要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，加大对投机性和投资性购房等房地产交易行为的调控力度。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。各地要严格界定现行有关住房税收优惠政策的适用范围，加强税收征收管理。对不符合享受优惠政策标准的住房，一律不得给予税收优惠。房地产等管理部门要积极配合税务部门加强相关税收的征管，具体办法由税务总局会同建设部等部门研究制定。
四、加强房地产信贷管理，防范金融风险
人民银行及其分支机构要加大“窗口指导”力度，督促商业银行采取有效措施，加强对房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，调整和改善房地产贷款结构。银监会及其派出机构要严格督促各商业银行进一步落实《商业银行授信工作尽职指引》，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查的尽职工作，建立各类信贷业务的尽职和问责制度。要加大对商业银行房地产贷款的检查力度，切实纠正违规发放贷款行为。对市场结构不合理、投机炒作现象突出，房地产贷款风险较大的地区，要加强风险提示，督促商业银行调整贷款结构和客户结构，严格控制不合理的房地产贷款需求，防范贷款风险。
五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费
为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
六、加强经济适用住房建设，完善廉租住房制度
各地要按《经济适用住房管理办法》（建住房[2004]77号）和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标的制度，加强经济适用住房建设，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内。有关具体要求在《国有土地划拨决定书》中予以明确，并向社会公示。鼓励发展并规范住房出租业，多渠道增加住房供给，提高住房保障能力。
各省、自治区、直辖市要督促市（区）、县抓紧开展城镇最低收入家庭住房困难情况的调查，全面掌握本地区廉租住房需求情况，并建立保障对象档案。要根据廉租住房需求，切实落实以财政预算安排为主、多渠道筹措廉租住房资金，着力扩大廉租住房制度覆盖面，加快解决最低收入家庭基本住房需要。城镇廉租住房制度建设情况要纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，省、自治区、直辖市相关部门要加强监督检查。
七、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房，推行商品房预销售合同网上即时备案，防范私下交易行为。
要严格房地产开发企业和中介机构的市场准入，依法严肃查处违法违规销售行为。对虚构买卖合同，囤积房源；发布不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价，诱骗消费者争购；以及不履行开工时间、竣工时间、销售价格（位）和套型面积控制性项目建设要求的，当地房地产主管部门要将以上行为记入房地产企业信用档案，公开予以曝光。对一些情节严重、性质恶劣的，建设部会同有关部门要及时依法从严处罚，并向社会公布。
八、加强市场监测，完善市场信息披露制度
各地要加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。加强对同地段、同品质房屋销售价格和租赁价格变动情况的分析，准确判断房价变动趋势。要建立和完善土地市场动态监测制度，加强对建设用地供应、土地价格变动情况的监测分析，科学预测商品住房对土地的需求。各有关部门要加强信息沟通与整合，适时披露土地供应、商品住房市场供求，以及土地和住房价格变动等信息。要加强舆论引导，增强政策透明度，稳定市场心理预期，促进市场理性发展。
