文号：德地税发[2009]58号 状态：有效 发文日期：2009/9/16
市局直属征收分局：
为深入贯彻《国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知》（国税发〔2009〕91号）文件精神，德州市地方税务局拟于9—12月对我市城区范围内符合清算条件的房地产企业开展一次土地增值税清算，现将有关内容和要求明确如下：
一、土地增值税清算范围
凡属于我市城区管辖范围内房地产企业纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
（三）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管地税机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；
（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。
二、土地增值税清算步骤
（一）地税机关要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管地税机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起5个工作日内准备好相关资料。
经主管地税机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内不提供清算资料的，主管地税机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料：
1、房地产开发项目有关账簿、凭证、竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料；
2、纳税人已委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》。
（二）主管地税机关收到纳税人清算资料后，对纳税人报送的清算资料不全的，应要求纳税人在规定限期内补报，纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予以受理，主管地税机关已受理的清算，纳税人无正当理由不得撤消。
（三）主管地税机关受理纳税人清算资料后，应在一定期限内及时组织清算审核。
三、土地增值税清算内容和要求
主管地税机关严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、国家税务总局印发的《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号）、山东省地方税务局、德州市地方税务局土地增值税征收办法的要求对房地产项目进行土地增值税清算审核。采取案头审核和实地审核方式，重点对纳税人申报的房地产销售收入和扣除项目情况的客观性、真实性、合理性进行审核。
（一）土地增值税扣除项目审核的内容包括：
1、取得土地使用权所支付的金额。
2、房地产开发成本，包括：土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
3、房地产开发费用。
4、与转让房地产有关的税金。
5、国家规定的其他扣除项目。
（二）审核扣除项目是否符合下列要求：
1、在土地增值税清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除。
2、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是清算项目实际发生的。
3、扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆。
4、扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。
5、纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。
6、对同一类事项，应当采取相同的会计政策或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准。
五、时间安排
（一）宣传发动阶段（9月上旬）
成立土地增值税清算领导小组，确定清算人员名单，组织清算人员深入学习房地产企业征收的各种文件和上级文件精神，统一思想，提高认识，提升自身的政治业务素质。同时，利用各种方式向纳税人宣传土地增值税清算的各项政策，争取纳税人的遵从和支持。
（二）集中清算阶段（9月至11月）
对城区范围内符合清算条件的房地产企业有计划有步骤的开始进行土地增值税清算。并建立健全长效管理机制。
（三）总结阶段（12月份）
清查人员要对清查工作进行全面系统的总结，主要内容包括：清查工作概况；清查工作成效；清查工作中遇到的问题和工作建议等。请将工作总结报告于2009年12月15日前上报市局（税管一科）。
二○○九年九月十六日
