文号：琼地税发[2009]104号 状态：有效 发文日期：2009/6/29
各直属地方税务局，省局稽查局：
为进一步贯彻国家税务总局《关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号文）的精神，加强土地增值税征收管理，现将土地增值税有关问题明确如下：
一、关于房地产开发费用的扣除问题
（一）房地产开发企业发生的利息支出，应按规定计入房地产开发费用即"开发土地和新建房及配套设施的费用"中扣除，不得计入房地产开发成本。
（二）凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的利息支出，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其它房地产开发费用按""取得土地使用权所支付的金额"和"开发土地的成本、费用"两项之和的5%计算扣除。
（三）没有发生利息支出的房地产开发项目，房地产开发费用按"取得土地使用权所支付的金额"和"开发土地的成本、费用"两项之和的5%计算扣除。
（四）房地产开发企业发生的利息支出，凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按""取得土地使用权所支付的金额"和"开发土地的成本、费用"两项之和的10%计算扣除。
扣除项目中的利息支出，不能同时适用第（二）款和第（四）款规定的办法。
二、关于旧房的确认问题二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用，作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产，均适用转让旧房的土地增值税政策。
三、普通住宅的征免税问题纳税人开发的房地产项目，同时包含普通住宅和非普通住宅的，在申报土地增值税清算时，应按普通住宅与非普通住宅的面积分别计算增值额。未分别计算的，不得适用""建造普通住宅出售，增值额未超过扣除项目金额百分之二十免征土地增值税""的规定。
普通住宅的认定按《海南省地方税务局关于普通住宅执行标准有关问题的通知》（琼地税发[2009]9号文）执行。
四、关于扣除项目凭证的确认问题
（一）对于包工不包料的建安工程，施工方按提供的建安劳务金额（不含材料价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，施工费用的扣除凭证以建安发票为准，材料和设备费用的扣除凭证以销售发票为准。
（二）对于包工包料的建安工程，施工方按工程结算金额（包含材料和设备价款）开具发票。在计算土地增值税扣除项目时，建安费用的扣除凭证以建安发票为准。
五、本通知自发文之日起执行。本通知下发前税务机关已作清算结论或其他税务处理的，不再按本通知规定予以调整，未处理的税务事项一律按本通知执行。《海南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策问题的通知》（琼地税函[2007]356）第一条、第五条和《海南省地方税务局关于明确商住综合楼土地增值税清算问题的通知》（琼地税函[2008]305）同时废止。
