文号：海口地税发[2008]103号 状态：有效 发文日期：2008/3/20
局属各单位：
为了持续整顿和规范税收秩序，依法查处重点行业存在的税收违法行为，加强征管，堵塞漏洞，根据《海南省地方税务局关于开展2008年地方税收专项检查工作的通知》（琼地税发[2008]13号）要求，结合海口实际，我局决定2008年在全市范围内继续开展房地产业、建筑安装行业地方税收专项检查工作，并制定了具体的方案。局属各单位要通力协作，保证专项检查工作的顺利开展，有效实现以查促查、以查促管。
2008年地方税收专项检查工作方案
为了有效开展税收专项检查工作，严厉查处所检查行业的税收违法问题，提高纳税人依法纳税的自觉性；发现征管薄弱环节，强化征管和堵塞漏洞实现“以查促管、以查促查”，制定具体方案如下：
一、加强领导，周密部署
税收专项检查是整顿和规范税收秩序工作的重要内容，也是海口局2008年税收工作的一个重要内容，为了加强对此次专项检查工作的领导，局决定成立地方税收专项检查工作领导小组（以下简称专项检查领导小组）。
组长：吴连义，副组长：王忠、吴乾德、严辉、王汉民、林川、孙赫，成员：周光彪、刘海波、蒙建华、朱声杰、陈小涛、梁斌、冯学波、高芳、张一平、陈运标、陈文。
专项检查领导小组下设办公室，办公室设在稽查局，由王忠任办公室主任，周光彪、刘玉任副主任，负责日常具体工作开展。
此次专项检查工作由稽查局牵头组织，各项检查工作的开展归口“稽查管理”，局属各管理分局要积极配合稽查局开展各项检查工作。稽查局要进行科学选案，在房地产行业、建筑安装行业自查业户中，按3%比例或从未按规定开展自查的业户中选取重点业户，认真开展查前分析，准确确定稽查对象，充分利用税收分析、历年税收检查的成果以及各种税收征管资料，开展查前分析，有效的展开重点检查工作。
二、精心组织，科学实施各项检查工作。
为了进一步搞好税收专项检查工作，根据省局的工作要求，在开展税收专项检查时采取企业自查自纠和税务机关重点检查相结合的方式进行。我局定于3月26日下午召开辖区内房地产、建筑安装行业纳税人自查自纠动员大会，发动纳税人开展自查，填报《纳税人地方税收自查自纠表》（一式2份），并在4月15前完成自查自纠。凡是主动自查自纠的，只追缴税款、滞纳金，可免于处罚。稽查局要对纳税人自查自纠的情况进行汇总，从中挑选企业进行重点检查，对被查出的问题，从严处理。稽查局要认真做好检查前的准备工作，抽调业务能力强、政治素质高、作风过硬的人员组成重点检查组，开展重点检查，在检查前对人员进行培训，并采取利用征管信息进行案头审计、实地踩点等方式，进行科学选案，找准突破口，有的放矢地开展工作，保证对被查业户查深查透，不走过场，并灵活运用检查方式方法，提高工作效率。
三、税收专项检查内容
（一）检查对象
房地产业的检查对象包括房地产开发企业及其关联企业。关联企业包括建材产销企业、建筑安装企业和个人、房地产销售公司、中介公司（物业管理、二手房交易、房屋置换、房屋租赁）等。建筑安装业的检查对象包括从事各类建筑、安装、修缮、装饰装潢及其他工程作业的单位和个人。
（二）检查年度
主要检查2006年、2007年两个年度税款缴纳情况，有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度。
（三）检查内容
1.房地产业
（1）营业税
①检查应税营业额的合理性、完整性。一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。二是营业收入是否包括了各种价外费用，各类手续费、管理费、奖励返还收入是否按规定计入应税收入。三是是否存在低价销售的行为。四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。九是企业自用（包括经营性自用）、分配给股东（股东与企业是两个独立的法人实体）的商品房是否申报纳税。十是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。十一是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税。
②检查应税营业额的及时性。
③其他营业税涉税问题。
（2）企业所得税
① 检查应税收入的真实性、完整性。重点是各种主营收入、副营收入、营业外收入（包括各种形式的财政返还在内）、投资收益等是否全部按规定入账。有无故意压低售价转移收入的行为；有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况；对于跨年度房地产开发项目的已完工出售部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象；对开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、预售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务的收入确认以及成本和费用的扣除，是否符合《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）等有关规定；检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。
② 检查税前扣除项目的真实性、合法性。重点检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况；通过检查总成本、已完工成本、总面积、已完工（可售）面积来检查成本与收入的配比性、合法性；重点检查各项准备金、风险金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。
③重点检查是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；对年末留有余额的预提费用和超过3年（外企2年）因债权人原因无法支付的应付账款检查是否应调整成本和收入；检查其它费用的列支是否符合税法规定。
（3）土地增值税
①是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。
②增值额的计算是否正确。
③对普通标准住宅的界定是否符合要求。
（4）房产税
①房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。
②对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。
③外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。
（5）印花税
①各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。
②房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定粘贴印花税。
（6）其他地方各税
2.建筑安装行业
（1）营业税
①检查应税营业额的合理性、完整性。重点检查以各种名义从甲方取得的与建筑安装工程作业相关的收入是否进行纳税申报；甲方提供材料、动力等的价款是否并入应税营业额；有自建行为的纳税人，在转让自建不动产时，是否申报缴纳自建环节的营业税；是否存在因抵顶“三角债”间接导致少缴营业税的问题，是否存在以工程劳务收入直接抵顶各项费用少缴营业税的问题；计税营业额中的设备价值扣除是否符合规定；是否存在分包工程为代扣代缴营业税的问题，纳税人和扣缴分包人的营业税是否及时申报并缴纳入库；检查其与关联企业业务往来的财务核算和涉税事宜。看承建企业与开发商（或业主）之间有无“多个牌子、一套人马”，随意变更建筑合同，钻税法空子，少申报收入。
②检查应税营业额的及时性。重点检查是否按工程完工进度申报缴纳营业税，有无以未实际收到款项为由，拖延申报缴纳税款。
③对本地建筑业户的外出经营活动，应检查其相关手续是否齐备、纳税地点是否正确、有无漏征漏管现象、在异地取得收入部分的应纳税款是否在劳务发生地税务机关足额申报并缴纳入库；对外地来海口的建安企业，是否有漏征漏管户，并向企业所在地税务机关核实有关情况；核实建筑工程总包与分包的纳税情况。
④其它营业税涉税问题。
（2）企业所得税
①检查应税收入的真实性、完整性。重点检查是否按实际完成工程量结转工程收入；二是是否将工程结算收入或工程结算差价收入、合同外工程变更收入挂往来账，少计应税所得额；对于跨年度工程的已完工部分，有无不按权责发生制原则确认收入或故意推迟实现工程结算收入的现象。
②检查税前扣除项目的真实性、合法性。重点检查各类成本费用的支付凭证是否合法、真实、有效；检查施工工程形象进度，是否将未完工程项目的成本转移到已完工程成本项目中；检查纳税申报的调整项目。
③对于大型建筑企业的检查，应重点核实有无小型建筑企业挂靠，是否存在税款流失；对于小型建筑企业，应重点核实其是否通过交纳管理费等方式挂靠资质较高的建安企业来承揽工程，如有则应核实其工程施工收入、成本是否通过挂靠企业核算，是否存在税款流失。
（3）个人所得税
重点检查扣缴义务人是否按规定全员全额地履行了代扣代缴义务（重点核实企业发放的各种名目的奖金、补贴、实物以及其他应税收入）；将其经营者、项目经理等该行业的高收入者作为重点检查对象。企业资质升级时，留存收益和资本公积转增个人股本是否缴纳个人所得税；企业大额往来、长期挂账的款项是否存在套取现金未计个人所得税问题；扣缴义务人和纳税人有无通过签订假合同、假协议，少报应税收入，从而不缴少缴个人所得税的行为。
（4）其他地方各税
四、工作要求
稽查局在开展专项检查工作中，一方面要加强与征管、税政等部门的内部协调配合，又要加强与国税、公安、检察、法院、海关、工商、银行等部门之间的外部协调配合，增强执法手段，减轻取证阻力，构建协税、护税、查税的“天罗地网”，有效形成执法合力。在依法查处税收违法案件的同时，要积极摸索发案规律、特点和新的动向、趋势，分析税收征管薄弱环节和税收政策缺陷，提出切实有效的整改措施和完善建议，真正实现“以查促管、以查促查”。为了进一步强化税收专项检查工作的督导考核力度，专项检查领导小组将代表海口局每两个月对税收专项检查工作进展、查补税款入库情况、税务行政处罚情况以及稽查建设工作、征管整改工作进行督导检查，发现问题及时纠正，遇到困难及时协调解决。稽查局要对查处的大要案件和工作中遇到的问题、困难及时报告海口局，便于海口局分析发现规律和特点，及时调整工作思路和方法，进行有针对性的督促指导，保证检查工作的顺利开展。
另外，对房地产行业和建筑安装行业开展企业所得税汇算清缴工作将作为今年税收专项检查工作的一部分，各管理分局要严格按照省局、海口局的工作部署，认真做好此项工作，并于6月20日前将这两个行业的所得税汇算清缴情况以书面形式报送稽查局，由稽查局一并汇总报送省局稽查局。
五、时间安排
1、3月26日，召开房地产、建筑安装行业纳税人自查自纠动员大会，向纳税人发放自查自纠表，开展自查；4月15日前，纳税人将1份自查报告表报送稽查局进行汇总，由稽查局从中挑选重点检查业户实施检查；
2、本次专项检查实施工作从2008年4月20日开始至9月30日结束。
3、2008年4月20日前由稽查局以海口局名义报送企业自查情况统计表；2008年6月15日前报送税收专项检查工作半年总结；2008年10月5日前报送全年工作总结；随时报送专项检查的工作动态、经验做法、典型案例及行业检查指南。
