北京市地方税务局转发国家税务总局建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》和国家税务总局国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》的通知（一）

各区、县地方税务局、各分局、各区、县房屋土地管理局：
     现将国家税务总局、建设部《关于土地增值税征收管理有关问题的通知》（国税发[96]48号）和国家税务总局、国家土地管理局《关于土地增值税若干征管问题的通知》（国税发[96]4号）转发给你们，并根据《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》（京政发[96]7号），结合本市具体情况补充通知如下，请一并贯彻执行：
     一、土地增值税是国家为规范土地、房地产市场交易秩序，合理调整土地增值收益，维护国家权益开征的税种。为切实搞好土地增值税的征管工作，各区（县）局、各分局应在房屋土地管理部门积极支持和配合下，按照国家和本市有关规定及本通知要求，制定符合本地区实际情况的切实有效的土地增值税征收管理措施。
     二、各级房屋土地管理局相关部门应协助地方税务部门做好土地增值税的税源控管工作，提供必要的税源资料。本通知发布后，凡转让土地和房地产的纳税义务人未按规定到地方税务机关办理土地增值税纳税登记、申报及完税（或免税）手续，未取得地方税务机关完税（或免税）证明的，房屋土地管理部门不予办理有关权属变更登记及发证手续。
     三、经市房屋土地管理局确认并报市政府批准的房地产价格评估机构具有受理土地增值税评估资格。
     四、开展受理土地增值税评估业务的评估机构，必须按照市房地局《土地增值税房地产估价技术标准》，据实评估交易房地产价格。评估报告须由持证上岗的“注册房地产估价师”签署，或由三名以上注册的“房地产估价员”联合签署。
     五、凡是转让房地产的纳税义务人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定期限内到主管地方税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管地方税务部门审核后，按规定期限缴纳土地增值税。对于需要根据房地产评估机构评估价格计税的，应委托有评估资格的评估机构评估并将评估报告如实报送地方税务部门确认。
     六、为加强土地增值税零散税源征收管理，对转让存量房地产的单位和个人应征收的土地增值税，地方税务部门可以按照《土地增值税委托代征管理办法》委托房屋土地管理局的交易部门代征，并签订代征协议书，按规定支付代征手续费（代征土地增值税基本程序见附件）。
     七、市、区、县地方税务部门同房屋土地管理部门必须紧密配合，相互合作，加强土地增值税的各项征收管理工作，为规范房地产交易，促进本市经济的健康发展，做出积极努力。
     附件：
     1、国家税务总局、建设部国税发[1996]48号《国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知》
     2、国家税务总局、国家土地管理局国税发[1996]4号《关于土地增值税若干征管问题的通知》
     3、北京市地方税务局京地税二[1996]351号《北京市地方税务局关于委托代征土地增值税管理办法》
     4、代征土地增值税基本程序
     5、受理征收土地增值税房地产价格评估机构名单（待市政府批准后另行公布）
     6、办理征收土地增值税区、县地方税务局专业税务所和涉外税务分局专业税务所名单
     7、土地增值税纳税申报表（二）
     8、代扣代收税款凭证
     9、税收缴款书
     10、免税证明
     11、委托代征税款协议书
     12、委托代征税款证书
    
    
 

    
     制表人：
     编报日期：
    
 

    
    一九九六年九月二十四日
    
     附件一
    
     国家税务总局、建设部关于土地增值税征收管理有关问题的通知
     国税发[1996]48号
    
    各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局，地方税务局，各省、自治区建委（建设厅），各直辖市、计划单列市房地产管理局：
     为了加强税务部门与建设行政主管部门、房地产管理部门的工作配合，搞好土地增值税的征收管理工作，根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》）和《中华人民共和国城市房地产管理法》、建设部45号令《城市房地产转让管理规定》等法律、法规规定，现对土地增值税征管的有关问题通知如下：
     一、土地增值税是国家为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种。各地税务主管部门应当在当地建设、房地产管理等有关部门的支持和配合下，根据当地实际情况，建立起一套完善的土地增值税的征收管理制度。
     二、各级房地产管理部门要根据建设部的统一部署，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，做好房地产交易管理和权属登记工作，根据需要向税务部门提供全面准确的房地产权属及转让时间、价格等征税资料，并按照有关规定严格核算房地产的开发成本和费用，配合税务部门做好土地增值税扣除项目金额的审查工作，防止由于成本费用不实等原因造成土地增值税的流失。
     三、凡是转让房地产的纳税人，应当根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税登记和申报手续，经主管税务机关审核后，按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的纳税人，由主管税务机关发给完税证明。对于不属于征税范围或应予免税的，由主管税务机关发给免税证明。凡没有取得主管税务部门发给的完税（或免税）证明的，房地产管理机关不予办理有关的权属变更手续，不予发放房地产权属证书。
     四、各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务部门可根据本地实际情况，对房地产市场管理机构比较健全，且各项管理制度比较完善、具备土地增值税代征能力的地区，从有利于税收征管、减少税款流失出发，按照税务机关征收为主的原则，把一些不易于税务机关直接征收、且应纳税款较易计算的纳税事项，委托房地产管理部门进行代征。具体办法由各省、自治区、直辖市、计划单列市地方税务局制定，报省、自治区、直辖市、计划单列市人民政府批准后执行，并报国家税务总局备案。
     五、凡转让房地产的纳税人，按照土地增值税的有关规定，需要根据房地产评估价格计税的，可委托经省以上房地产管理部门确认评估资格并报税务部门备案的房地产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。
     有条件的地方，应当将涉及土地增值税的房地产评估与现有房地产转让管理过程中的价格申报及其价格评估结合起来，以防止因重复评估而加大成本、增加纳税人负担的情况。
     接受委托的各房地产评估机构，在按税务部门要求按期将评估结果报送房地产所在地税务机关，作为确认计税依据参考的同时，应将评估结果报当地政府设立的事业性房地产估价管理机构审核。
     对于房地产所在地税务机关要求受委托的房地产评估机构提供与房地产评估有关的资料的，评估机构应当无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。
     凡涉及征收土地增值税的房地产评估报告由取得建设部、人事部共同认定并经注册登记的“房地产估价师”签署；或者由三名以上（含三名）取得各省、自治区建委（建设厅）、直辖市房地产管理局统一颁发的《房地产估价人员岗位合格证书》的房地产估价员联合签署。
     接受委托的房地产评估机构，必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。房地产所在地税务机关应当根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。
     六、房地产评估机构在执业过程中必须严守职业道德，按照国家有关的法律、法规的规定，坚持独立、客观、公平、公正、公开的原则，对评估结果的真实性、合理性负法律责任。对房地产评估机构因不向税务机关提供真实的房地产评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，房地产评估机构应当承担相应的法律和经济责任。对由上述行为造成国家税收严重流失的，提请司法机关追究当事人的刑事责任。
     七、各级税务部门和房地产管理部门要密切配合、相互协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产交易行为。对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成房屋租赁或其他交易方式等逃避土地增值税的行为，各地房地产市场管理部门在办理房地产交易手续时，应当认真执行建设部42号令《城市房屋租赁管理办法》和45号令《城市房地产转让管理规定》，严格把关，主管税务部门也应当按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定予以严肃查处。
     以上通知，望各地迅速贯彻落实，并遵照执行。
    
     一九九六年四月五日
    
     附件二
    
     关于土地增值税若干征管问题的通知
     国税发[1996]4号
    
    各省、自治区、直辖市和计划单列市国家税务局、地方税务局，土地（国土）管理局（厅）：
     为了完善土地增值税的征收管理工作，防止国家税收流失，加强税务部门与土地管理部门的工作配合，现根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称条例）及《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称细则）和《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等规定，特对土地增值税征管中的有关问题通知如下：
     一、土地增值税是国家为了规范土地、房产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，维护国家权益而开征的税种各地税务主管部门应根据国家法规和本通知的规定，结合当地实际情况建立一整套土地增值税的征收管理制度。各级土地管理部门要予以积极支持和配合，依据征收土地增值税的需要，完善相应的土地评估和地价管理制度，协助当地税务主管部门做好土地增值税的征收管理工作。
     二、各级土地管理部门要根据国家土地管理局的统一部署，尽快完成城镇地籍调查，土地登记和基准地价评估等初始地籍工作，同时做好土地使用权的变更登记、地价评估和管理等日常工作，为税务部门征收土地增值税提供所需土地使用权的权属以及土地出让、转让交易的时间、土地出让金数额及土地使用权转让价格等征税资料。
     对于已经完成城镇基准地价评估工作的地区，土地管理部门要根据社会经济发展的状况，定期更新基准地价成果，使之能够及时反映地价市场水平，满足土地增值税的征收管理需要；少数未完成城镇基准地价评估的地区，土地管理部门可采取现有宗地评估方法直接评估，以满足征收土地增值税的需要。
     三、各级税务部门和土地管理部门要共同做好土地使用权的产权管理与土地增值税征管的衔接工作。
     凡是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物（以下简称房地产）的纳税人，在向土地管理部门申请土地变更登记，提交土地估价报告，申报交易成交价的同时，应根据土地增值税的有关规定，在规定的期限内到主管税务机关办理土地增值税的纳税申报手续。土地管理部门在对纳税人转让行为的合法性、估价报告及申报交易价格进行确认后，应及时通知税务部门。纳税人的纳税申报经主管税务机关审核后，应按照规定的期限缴纳土地增值税。对于已经完税的，由主管税务机关发给完税证明；对于免税的，由主管税务机关发给免税证明。
     土地管理部门凭税务部门出具的土地增值税完税（或免税）证书，办理土地使用权的权属变更登记，更换《国有土地使用证》。凡未取得主管税务部门发放的完税（或免税）证明的，土地管理机关不予办理土地使用权的登记及过户手续，也不发放《国有土地使用证》。
     四、按照土地评估价格计税的纳税人，可委托经省级以上土地管理部门授予评估资格的土地评估机构进行有关的评估。各土地评估机构必须严格按照条例和细则中规定的方法进行应纳税土地的价格评估。其评估结果应按税务部门的要求及时告房地产所在地税务机关，作为确认计税依据的参考。房地产所在地税务机关应根据条例和细则的有关规定，对应纳税土地的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用，并将此评估结果抄送土地管理部门备案。
     对于房地产所在地税务机关要求从事应纳税土地价格评估的评估机构提供与应税土地评估有关的评估资料的，土地评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。各级税务部门对于土地管理部门提供的土地登记和基准地价等资料应严格保密，不得转让或公开引用。
     土地价格评估机构在执业过程中必须严守职业道德，按照国家有关的法律、法规的规定，坚持独立、客观、公平、公正、公开的原则，对评估结果的真实性、合法性负法律责任。各级税务机关应当会同土地管理部门定期对土地评估机构所承担的土地增值税评估业务进行指导、监督和检查。
     对土地评估机构不向税务机关提供与应纳税土地有关的真实土地评估资料，或有意提供虚假评估结果，造成纳税人不缴或少缴土地增值税的，一经发现要取消其应纳税土地的评估资格，对由于上述行为造成国家税收严重流失的，还要提请司法机关追究其应承担的经济责任和有关当事人的刑事责任。
     五、各级税务部门和土地管理部门要积极配合、密切协作，加强土地增值税的各项征收管理工作，规范房地产市场交易行为。土地管理部门要深入持久地进行土地隐形市场的清理工作，对于非法进入市场的集体土地使用权和划拨国有土地使用权，应按照有关法律规定进行处理；对于土地增值税开征之后出现的将房地产转让归避成租赁等逃避土地增值税行为的，各地土地管理部门应当协助税务部门审核、把关，税务主管部门也应按照《中华人民共和国税收征收管理法》等规定严格予以查处。
     以上通知，望各地迅速遵照执行。
    
     一九九六年一月十日
    
     附件三
    
     关于印发《委托代征土地增值税管理办法》的通知
     京地税二[1996]351号
    
    各区、县地方税务局、燕山分局，市局各直属单位：
     为了加强土地增值税的征收管理，规范土地增值税委托代征工作规程，保证土地增值税的正确实施，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的有关规定精神，结合本市实际情况制订了《关于委托代征土地增值税管理办法》现发给你们，请认真依照执行，执行中的问题请及时反映给市局。
     附件：委托代征土地增值税管理办法
    
     一九九六年八月十九日
    
     委托代征土地增值税管理办法
    
     第一条、为加强土地增值税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》的有关规定精神，制定本管理办法。
     第二条、北京市及各区、县房地产交易部门为本市转让存量房地产应缴纳的土地增值税的代征单位，如委托其他单位代征，应由北京市地方税务局确定。
     第三条、代征单位应依照有关规定认真履行代征义务，并指定有关人员为办税人员，由办税人员专门负责具体代征工作。
     第四条、代征单位应对本单位辖区内或分管业务范围内的国内单位和个人及外商投资企业、外国企业、外籍个人、港澳台同胞转让存量房地产取得的应税增值收入代征土地增值税。
     第五条、代征单位应对纳税人转让存量房地产的交易价格进行审核、批准后通知纳税人持有关资料到地方主管税务机关办理纳（免）税申报手续，并督促应税的纳税人到指定的房地产评估机构进行重置成本价格或交易价格的评估。
     第六条、代征单位根据税务机关确认后的评估价格在办理房地产交易立契手续时代征土地增值税，同时向纳税人开具“代扣代收税款凭证”，专户存储税款，并按规定10日内使用《中华人民共和国税收缴款书》（以下简称《税收缴款书》），向银行汇总缴纳；或向纳税人开具《税收缴款书》，当日解缴国库。
     代征单位在次月5日内向地方主管税务机关结报票款。
     第七条、代征单位应于每季终了后7日内向地方主管税务机关报送上季《代征土地增值税返还手续费申请表》（附后）。税务机关审核后，按季付给代征单位税款5%的手续费。按规定应付给代征单位的手续费，代征单位不得从代征税款中坐扣。
     第八条、代征单位应接受税务机关的指导、检查，并按规定及时提供有关资料。
     第九条、对代征单位应征未征的税款，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十七条规定，由代征单位缴纳。
     第十条、地方主管税务机关应与代征单位暂按原北京市税务局京税征（1994）457号《印发<委托代征税款证书>和<委托代征税款协议书>格式的通知》有关规定办理委托代征手续，对代征单位代征税款工作进行指导、检查，对办税人员进行业务辅导和培训，并及时向代征单位提供代征税款所必需的税收票证。如遇国家税收法律、法规、规章的废止或修订应及时通知代征单位并修改有关委托代征税款协议书，或终止委托代征行为。
     第十一条、各区、县局、分局可以根据本办法规定的原则，结合本地实际，制定具体代征规程，并报市局备案。
     第十二条、本管理办法由市地方税务局负责解释。
     附件：1、委托代征税款协议书
     2、委托代征税款证书
     3、代征土地增值税返还手续费申请表
    
 

    委托代征税款协议书
    
     协议人：
    
     甲方： 乙方：
    
     地址： 地址：
    
     为加强土地增值税的征收管理，保障国家税收收入，甲、乙双方经协商于 年 月 日于北京市 区（县）签订如下委托代征税款协议书，并严肃地履行。
     一、甲方依据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》和《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》和北京市人民政府京政发（1996）7号文件有关规定，委托乙方代征土地增值税。
     二、乙方应遵守的代征规定：
     1、代征范围：本单位辖区内（或分管业务范围内）转让存量房地产的国内单位和个人（或外商投资企业、外国企业、外籍个人、港澳台同胞）应征收的土地增值税。
     2、计税依据：纳税人转让房地产所取得的增值额。
     3、代征时限： 年 月 日至 年 月 日。
     4、代征税款时，应向纳税人开付规定格式的完税凭证。
     三、乙方应于每季终了后7日内，向甲方如实报送上季《代征土地增值税反还手续费申请表》。
     四、乙方在代征过程中遇纳税人拒绝代征时，应在24小时内报告甲方，由甲方依法处理，乙方不得对纳税人进行处罚。
     五、甲方应及时向乙方提供代征税款所必需的税收票证，否则乙方有权拒绝履行代征义务。
     六、甲方应按照乙方实际代征税款的5%支付给乙方代征手续费。
     七、甲方有责任对乙方的代征工作进行指导。因国家税收法律、法规、规章的废止或修订致使本协议失效或部分失效时，甲方负有及时通知乙方并要求修改协议的责任。
     八、甲方有权随时检查乙方代征税款的情况。
     九、本协议书自签订之日起即具有法律效力，但是，甲方可依据国家税收的有关规定，单方面终止本协议。
     十、违约责任
     1、甲方违反本协议，乙方有权按照有关法律规定要求甲方履行义务，并有权单方面终止本协议。
     2、乙方违反本协议，甲方有权比照国家税法有关扣缴义务人的规定，追究乙方的违约责任，并有权单方面终止本协议。
     十一、本协议书未尽事宜，法律、法规和规章有规定的，从其规定；法律、法规和规章没有规定的，由双方协商确定。
     十二、本协议书一式4份，甲方一份，乙方一份，双方主管单位各一份。
     甲方（公章） 乙方（公章）
     法定代表人（公章） 法定代表人（公章）
    
     委托代征税款证书
    
    ______________（受托单位名称）：
     根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三十二条和《北京市人民政府关于征收土地增值税有关政策问题的通知》规定，经我局与你单位协商一致，由我局委托你单位代征土地增值税税款，具体代征程序以及双方的各项权利和义务的行使和履行，依照北京市地方税务局京地税二（1996）351号《北京市地方税务局委托代征土地增值税管理办法》和双方订立的委托代征税款协议书。
    
     税务机关（印章）
     年 月 日
    
    
     附件四
    
     代征土地增值税基本程序
    
     一、交易双方持有关资料到房地产交易部门申报办理交易过户手续；
     二、交易部门审核房地产交易价格报主管领导批准后，通知纳税义务人到主管地方税务机关办理纳税申报手续；
     三、地方税务机关确认免税的，由税务部门出具免税证明； 四、确须纳税的，由纳税义务人委托有评估资格的评估机构按《土地增值税房地产估价技术标准》进行房地产价格评估，并按规定支付评估费用；
     五、纳税义务人持评估报告及有关纳税申报资料到主管地方税务机关办理评估价格的确认手续；
     六、交易部门依据地方税务部门确认后的评估价格，按土地增值税计税规定在办理立契手续后，代征土地增值税；
     七、房屋土地管理部门为交易双方办理权属变更手续及登记发证手续时，核验纳税（或免税）证明；
     八、受托代征的交易部门定期将代征情况送主管地方税务机关审核，税务机关按规定支付代征单位代征手续费。
    
    
    
    
    
    
     免税证明
    
    ________市、区（县）房屋土地管理部门：
     ________于 年 月 日转让位于________________的自用住房，经我们审核，其居住已满五年。按照有关规定免征土地增值税，请予办理房地产权属过户手续。
    
     ________区（县）________地方税务局
     年 月 日（签章）
    
 

    中 华 人 民 共 和 国 （96）京
     ＿＿税收缴款书 地缴
    隶属关系：
    经济类型： 填发日期： 年 月 日 征收机关：
    
 

    第二联(付款凭证)缴款单位(人)的支付凭证开户银行,作借方传票
    
    中 华 人 民 共 和 国 （96）
    
     ＿＿税收缴款书 京地缴
    隶属关系：
    经济类型： 填发日期： 年 月 日 征收机关：
    
    
    
 

    （无银行收讫无效） 逾期不缴按税法规定加收滞纳金
     第三联(收款凭证)收款国库作贷方传票
    
     中 华 人 民 共 和 国 （96）京地缴
     ＿＿税收缴款书
    
    隶属关系：
    经济类型： 填发日期： 年 月 日 征收机关：
    
    
    
 

    （无银行收讫章无效）逾期不缴按税法规定加收缴滞金