关于房地产开发业务征收企业所得税

各区、分局，稽查局：

    根据国家税务总局国税发〔2006〕31号《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》，为了加强和规范房地产开发企业的企业所得税征收管理，根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则、《中华人民共和国税收征收管理法》等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业（以下简称开发企业）的经营特点，在年度纳税申报时，开发企业须出具有关机构对该项开发产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴证报告以及税务机关需要的其他相关资料。现就房地产开发业务税务鉴证报告问题补充通知如下：
    一、要求房地产开发企业必须真实、完整提交未完工项目税务鉴证所需资料（见附件1）。
    二、要求税务鉴证机构必须严格按照税法和有关审核程序客观详实地出具税务鉴证报告（报告参考格式见附件2）。

    附件：1.房地产开发企业完工项目税务鉴定所需提供资料清单
          2.房地产开发企业税务鉴定报告

                                                                                         二○○六年七月二十四日        

深圳市××税务师事务所

关于××房地产公司××项目的税务鉴证报告

××税审字（200  ）第     号

××××公司：

我们接受贵公司的委托[约定书编号：×××]，对贵公司提供的     开发项目的实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况进行审查。贵公司对所提供的会计资料及纳税资料的真实性、合法性、完整性负责。我们的责任是根据现行税收政策规定，对相关报表、账册、凭证及其他有关纳税资料进行审核、调整。我们的审核是按照《注册税务师管理暂行办法》、《注册税务师执业准则（试行）》和《税务代理业务规程（试行）》、《税务代理从业人员守则（试行）》、《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》及深圳市国家税务局、深圳市地方税务局的有关规定进行的。在审核过程中，我们结合贵公司的实际情况，实施了包括抽查会计记录等我们认为必要的审核程序。具体审核结果如下：

一、公司及项目基本情况

__________公司成立于____年____月，是          （外商投资企业、有限责任公司等）注册资本_____元，主要经营范围：____________________________。取得了国税登记证          号，地税登记证：            号，企业法人营业执照：      号。

贵公司开发的    项目位于       ，占地面积   平方米，开发用途为     ，于年   月    日开始进行项目开发，于   年    月     日完工，于   年   月   日开始预售，预售证的号码为：            。该项目为（否）经济适用房。

贵公司的销售收入、销售成本确认的会计政策为：          ，本年度会计政策没发生变化。（如有，则列名前后变化的差异及其影响）

二、申报预缴情况

××项目自     年    月    日开始对外发售，至    年    月共取得预收楼款 元，其中有    元已按    %的利润率（扣减期间费用、营业税金及附加    元）计算利润     元并入应纳税所得额进行申报（至  年  月   日已申报调整毛利额           元）。

三、实际销售收入毛利额的审核鉴定情况

1、实际销售收入的审核

××项目可销售房产      平方米，已签订合同销售房产      平方米，合同总价     元，账面列示收入为  元，经审核按规定应确认销售收入       元，差异为     元。已实现销售的可售面积      平方米。详见附表一《××项目销售收入明细表》

2、销售成本审核

（1）成本对象总成本

贵公司账面列示成本对象总成本  元，经审核成本对象总成本为  元，差异为  。详见附表二《××项目开发总成本明细表》

（2）可售面积单位工程成本

可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷总可售面积=

（3）已销开发产品的计税成本

已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本=

3、实际销售收入毛利额的审核

实际销售收入毛利额=实际销售收入-已销开发产品的计税成本=

四、审核结果

实际销售收入毛利额与预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）之间差异调整=实际销售收入毛利额-预售收入毛利额（已申报调整的毛利额）=

上述差异包括：

        （1）

        （2）

           …

          合计：      

（具体说明调整的事项及金额）

五、其他事项说明（对无法作出审核意见的必须作出说明）

六、鉴证报告的适用范围：

本鉴证报告是根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）第二、（三）点的要求出具的报告，仅供贵公司报主管国家税务机关使用，不得作其他用途（如作为企业所得税汇算清缴鉴证报告）。非法律、行政法规规定，本鉴证报告的全部内容不得提供给其他任何单位或个人。

1．附表一：《××项目销售收入明细表》

2．附表二：《××项目开发总成本明细表》

3. 附该项目的预售许可证（复印件）

深圳市××税务师事务所                   中国注册税务师:

地址：中国深圳                           中国注册税务师:

电话：                             二ＯＯ   年   月    日

房地产开发企业完工产品税务鉴证所需提供资料清单

    一、税务鉴证所需法律性文件
    1、公司营业执照
    2、公司税务登记
    3、公司成立的政府批文(若曾更名，尚需更名的批文)
    4、公司章程、合同、验资报告
    5、公司于鉴证基准日的财务报表
    6、股东大会、董事会的重大决议
    7、完工产品项目的立项申请
    8、完工产品项目立项的批复
    二、企业项目所需明细资料
    A.综合部分：
   
    1、企业项目的资产和负债的清查明细表（表格另附）
    2、鉴证基准日及前2年的会计报表
    3、资产负债清查核实及调整的情况说明
    4、关于企业项目清查申报表的声明（格式另附）
    5、关于项目的承诺函（格式另附）
    6、待核销、报废资产情况说明及证明材料和有权管理的上级主管部门或财政部门的处理意见
    7、水电容量和当地水电增容费收费标准及文件
    B.流动资产部分：
   
    1、鉴定基准日的银行存款余额对帐单
    2、鉴定基准日的存货盘点表
    3、各类存货的存放地点、库存时间、周转情况说明
    4、各类存货的货龄分析表
    5、项目预售价格清单及主要销售合同
    6、待摊费用发生额及摊销情况的说明
    C.设备部分（具体资料可根据项目鉴定人员的要求准备）：
   
    1、重要设备的购置发票
    2、通用运输设备的行驶执照及行驶里程记录
    3、重要设备运行状况（包括利用率及维护保养状况）和大修理及技术改造情况的历史记录和详细说明
    4、重大工程项目及设备的安装、购置的合同或协议
    5、压力容器的有效安全检查证书复印件
    D.房地产部分（具体资料可根据房地产评估人员的要求准备）：
   
    1、征地通知书（含政府批文）（指行政划拨用地）
    2、土地出让合同及市政配套费协议书
    3、付清地价证明及有关付款凭证
    4、建设工程规划许可证、建设工程建筑许可证（或开工许可证）
    5、规划设计意见书
    6、竣工验收报告及验收证明
    7、土地红线图及建筑物总平面图
    8、工程项目的（预）决算资料（自建房）
    9、购房协议书
    10、土地使用权证
    11、如有合作建房者需提供合作建房政府批文，及合作建房合同、协议等有关资料
    12、协助提供当地的工程预算定额及费用定额，或建筑工程造价指数等的资料
   
    F.其他：
   
    1、各类待处理资产的说明
    2、各项长期待摊费用、无形资产的内容及情况说明
    3、长、短期借款合同
    4、大额债务的合同、协议
    5、高价值无形资产（如专利、专有技术、商标等）的评估资料（另附）
    6、鉴定人员的工作过程中要求补充的资料