邵阳县地方税务局郭瑾
税收政策分析是保障税收征管的重要措施，只有大力加强税政分析，才能及时准确的发现税收征管过程中存在的问题，有的放矢的去解决存在的问题，使我们的工作迈向科学化和精细化管理。如何加强税政分析，使税政分析真正成为我们税收管理的法律保障，是一个深深值得我们大家去探讨的一个问题。
我县的房地产税收实行一体化管理已经步入第三个年头，2011年二手房交易入库税款460万元，2012年二手房交易入库税款994万元，今年1-4月二手房交易已入库税款900余万元。工作在实践中一步步取得提高，业绩在连年中创造出新高，这一系列的成绩的取得，得益于我们在工作实践中不断地加强税政分析来完善管理。但这项税收的征管，涉及的税收政策不是我们每个税务人员都是十分理解的，很多人因不理解或理解不彻底而乱解析，从而造成纳税人与我们管理人员的矛盾时有发生。下面就几个涉及的相关税种的政策与大家进行分析探讨。
一、营业税政策。二手房交易过程中的营业税政策，根据财税[2011]12号文件的规定，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。文件明确规定是将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税，所以对在办理交易的二手房首先就要认真审核其产权来源是不是购买的，其次是审核其是不是已经超过5年（含5年），只有同时满足这两个条件，才可以享受减免营业税的政策，两个条件是缺一不可。在日常工作中，我们的很多税务干部都不能清晰地理解好文件的实际，总认为只要办理产权证满5年就认为可以享受减免营业税的政策。从文件这一条来看，如果产权来源不是购买的，即使产权证已办理了几十年甚至是上百年，也同样是不能享受营业税的减免政策的。另外在办理符合条件的无偿赠与手续时也是可以享受营业税的减免政策。
二、个人所得税政策。二手房交易过程中的个人所得税政策，根据个人所得税暂免征税例举项目中指出的，个人转让自用达5年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，以上三个条件（1、自用达5年以上；2唯一的；3、家庭生活用房）必须同时满足，才可以按政策享受减免个人所得税优惠政策。我们的很多同志对这条款理解不全面，认为只要是达5年以上的就可以享受该政策，从而向纳税人做出错误的解析；其次证明其交易的房产是唯一的，在我们税务与房产信息没有共享的前提下，也只有相关的房产管理部门才有资格出具此证明；再次说明的是家庭生活用房，营业用房是不用享受此政策的。另外在办理符合条件的无偿赠与手续时也是可以享受个人所得税的减免政策。
三、土地增值税政策。按土地增值税减免税优惠政策的规定，从2008年11月1日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。此政策规定必须是转让住房，而非营业性用房。只要是住房，不论是普通住房还是非普通住房都可以享受此政策的优惠。营业性用房都必须按照我们省局下发的湘地税发[2010]25号《湖南省地方税务局关于加强土地增值税征收管理工作的通知》规定的附征率6%进行征收。
四、印花税政策。《印花税暂行条例》第八条规定：同一凭证，由两方或者两方以上当事人签订并各执一份的，应当由各方就所执的一份各自全额贴花。但是根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》财税（2008）137号文件规定：对个人销售或购买住房暂免征收印花税。另在办理符合条件的无偿赠与手续时，根据《印花税暂行条例实施细则》第五条规定，单位和个人产权的赠与所立的书据为产权转移书据，应按万分之五的税率于书立时贴花。但是，根据《印花税暂行条例》第四条规定：财产所有人将财产赠给政府、社会福利单位、学校所立的书据免纳印花税。
五、契税政策。按契税减免税优惠政策的规定，对个人购买普通住房、经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税；自2010年10月1日起，个人购买属家庭唯一住房的普通住房，才能享受契税减半征收的优惠政策。
二手房税收的征管，只有很好的把握好以上的税收政策，才能更好的分析清楚相关的交易业务所涉及的税种的征收，才能更科学、更精细地管理好该项目税收的征管。
【责任编辑：浅小蓝】
