房企取得预售款 能否作为“三费”扣除基数 　　

问：我公司2014年4月开发建设某住宅小区，10月取得商品房预售许可证。10月~12月共取得商品房预售款2800万元。2014年我公司没有取得完工产品销售收入，却发生了一些广告费、业务宣传费和业务招待费。我公司在对2014年度企业所得税汇算清缴时，取得的预售款能否作为“三费”的扣除基数？ 
　　答：《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。从本条规定可知，房开企业预售未完工产品，凡与购房者正式签订《房地产预售合同》的，其取得的预售款，在税收上确认为销售收入的实现。因此，房开企业取得的预售款可以作为“三费”的扣除基数。 
　　需要注意的是，如果该住宅小区在2015年建设完工，那么，2014年取得的预售款2800万元，按照会计政策的规定应当结转为主营业务收入，但会计上确认的2800万元销售收入，不能再作为2015年度“三费”的扣除基数。原因是2014年取得的预售款，在税收上只确认为当年，即2014年的销售收入，不能再确认为完工年度的应税销售收入，否则，就重复扣除“三费”了。   
           杨学明 （浙江省诸暨市地方税务局第二税务分局）