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潘石屹的故事---SOHO中国转型最核心的是要把产品做好

放大字体  缩小字体 发布日期:2012-11-12  浏览次数:936
核心提示:潘石屹:那一年,我第一次来北京,第一次坐电梯。第一次看到天安门,感动的我差点哭了。

 

潘石屹:那一年,我第一次来北京,第一次坐电梯。第一次看到天安门,感动的我差点哭了。


潘石屹:SOHO中国转型最核心的是要把产品做好

http://bj.house.sina.com.cn  2012年11月15日15:10  新浪房产
潘石屹:SOHO中国转型最核心的是要把产品做好
SOHO中国有限公司董事长 潘石屹
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  自去年6月至今,SOHO中国共筹集了高达22亿美元的低成本资金,这包括两笔分别为6.05亿美元、6.26亿美元的三年期银团贷款,以及一笔6亿美元的5年期票据、一笔4亿美元的10年期票据,合计10亿美元,收益率分别为5.75%和7.125%。本周三(11月7日)正式交割完毕的这笔10亿美元融资,堪称年内最大的一笔房企融资个案。

  SOHO中国并不缺钱,它以高现金流与低负债为标签。这笔钱会用来做什么?潘石屹的回答是,用于帮助SOHO中国安全地穿越由散售向自持方向的公司转型。在启动这笔10亿美元融资的路演中,SOHO中国总裁张欣向投资者展示了一个PPT,第一页写着《中国最大的甲级写字楼开发商》。

  “我与张欣共同做出了这个转型的决定,这是公司历史上第三次重要的变革。”潘石屹说,“我们预测了最坏的情形,公司的资金需求量最大的时候,净资产负债率最高不会超过40%,但是,随后在170万平方米的自持物业竣工后,净资产负债率会慢慢回落。”

  “我们的测算显示,转型后资金需求量最大的时候,净资产负债率最高不会超过40%,但随后会慢慢回落。”

  新浪乐居:散售是你们的传统优势,现在淡化后,怎么去在持有物业领域培养自己的优势?

   潘石屹:首先要提高管理水平,我们已管理了220万平米办公楼,是全中国最大办公楼的物业管理公司之一。但最重要的是把产品做好。通过销售还是出租表现利润,其中最核心、最基础性的问题是产品好。

   对于商业地产而言,地段与创新性的产品是最重要的,如交通是否方便,产品是否独一无二。财务指标、股票价格、发债利率的高低,这些都是从产品派生出来的。比如乔布斯从没关心过股价和财务指标,可当他去世后,苹果公司的市值、股价及其拥有的现金,应该已超过1000亿美金。

   新浪乐居:看这篇访谈的读者里面,说不定存在有意在这里当销售员的人。转型后,你的销售团队会不会慢慢面临解散?

   潘石屹:公司最需要转型的是公司内部的销售人员。要看原来的销售队伍中,能否分流一部分到租务中去,因为销跟租都面对市场,对人素质的要求差不多,尽管可能会有一些区别。另外,把一个楼房划分成单元、面积销售出去,实际上是一个比较落后的办法。我们下一步会采用一些别的方式销售,还是需要销售人员的。

   我常跟销售人员说,一个公司的市场能力是其第一位的能力,如果我们的销售人员真正具备这个能力,就是公司最需要的。而市场的能力可能是卖房,也可能是租房,也可能是把房子变成别的产品进行销售,实际上面对的客户是一样的。

   “在房地产界,上市公司和不上市的公司是完全不一样的梯队。我觉得公司能上市还是要尽量上市。”

   新浪乐居:对全体商业地产商而言,不管是新世纪百货,万达广场,太古广场还是新天地,或将来的SOHO广场,面对的共同敌人是类似淘宝商城、京东商城的挑战。你怎么看待这个挑战?

   潘石屹:我从心里非常看好淘宝、京东商城这些电子商务网站,他们的比价、送货机制方便又不占空间,大大提高社会效率。通过互联网、商业力量推动社会进步。可有些东西是互联网替代不了的,例如体验店,苹果今天如此流行,但也需要在全国各地做体验店,这会是一个发展方向。

   另外一类就是吃、喝。这是互联网没法替代的,在咖啡厅喝咖啡只是由头,主要是人的交流。人和人面对面的交往是不会减弱的。在互联网上能够替代的东西就要让它发挥优势。   在我们持有物业里,办公楼占的比重非常大。而在北京、上海,办公楼市场是非常好的,租金价格的上涨幅度比普通商业、普通住宅上涨幅度大得多。

   我认为对做大型购物中心的发展商来说,未来肯定是一个致命的打击。互联网购物已经成为发展趋势。前两天我见到马云,淘宝网一年销售额是一万亿,他说多少年后要达到五万亿,2008年救市的时候国家才拿出四万亿,这样的发展幅度是非常大的。我们作为商人,在这个过程中一定要发挥自己的优势,做能够做的事情,不需要跟别人抢。

   新浪乐居:最近有至少四家房地产公司正在进行招股上市,作为一个曾在波动情况下上市的企业,你有什么建议给这些同行?

   潘石屹:我们的债券发的这样好,说明市场上还有很多钱,这是第一个判断。股票市场低迷的情况慢慢会有改观,而市场一改观就是窗户期,抓住这一至两个月的窗口期,就变成上市公司了,对于这些同行,这算一个建议。

   第二,SOHO中国当年上市时,很多香港的朋友说,上市干什么?帐面上这么多钱,一上市让别人监管你,多不舒服。可SOHO中国选择了上市,今天来看,公司上市和不上市是完全不一样的,在房地产界,上市公司和不上市的公司是完全不一样的梯队。我觉得公司能上市还是要尽量上市,因为上市后,不光是IPO能拿多少钱来,以后发债容易。同时,你用股东的钱,就会有一个独立的机构要监管,钱不能被滥用,公司内部的制度要合理。如果作为非上市公司,整个监管程度跟多少年总结出的监管经验完全不一样。最后,作为一个上市公司所能够取得外部资源的能力,无论是设计,还是合作伙伴的选择,都会非常多。

   现在回想,SOHO中国经过了三次大的转变,第一次转变就是放弃住宅的开发,转移到商业地产。带来的结果是,持续保持50%左右的毛利率,如果在住宅里,这是不可能的。且不说政府会不满,同行降价你毛利率也会跟着降。第二次大的转型是上市,第三次就是持有物业转型。所以,我们一路走来,对正在走这一步路的人的建议就是,要坚定的走下去,可能市场会不好,再等等吧。

   新浪乐居:总体来讲,还是比较乐观的?

   潘石屹:对,我还是乐观的。

   乐居全国新闻执行主编 张杰 乐居深度报道记者 董文艳

 
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