国外学界对于房产税是否具有调节收入分配作用存在两种观点。观点一：房产税不具有调节收入差距的作用。以Tiebout 为代表的学者利用“用脚投票”学说认为，居民会根据所缴纳的房产税选择自己偏好的“税收- 公共服务”组合，因此房产税会致使居民迁入满足其偏好的地区，加大地区间差异，扩大地区间的收入差距（Tiebout，1956；Oates，1969；Halmilton，1975 等）。Fischel（1992）认为，房产税和公共服务被资本化到房屋价值中，进一步论证了房产税不具有调节收入分配的功能。观点二： 房产税具有调节收入差距的作用。以Mieszkowski为代表的学者认为，房产税属于资本税，其税负具有累进性，能够起到调节收入差距的作用（Mieszkowski，1972；Zodrew and Mieszkowski，1986 等）。
国内学界对于房产税能否调节收入分配存在较大的分歧。有观点认为，房产税不但不具有调节收入差距的作用，甚至会带来社会福利损失（夏商末，2011 等），恶化收入分配（范子英和刘甲炎，2015）。也有观点认为，房产税具有调节收入差距的功能，因为房产税体现对居民财富征税，能够实现税负的累进性，房产税收入通过转移支付转移给低收入者，有利于实现社会公平，起到调节收入差距的作用（唐菊，2006；李娇和向为民，2013；黄潇，2014；张海煜，2015 等）。还有观点认为，房产税调节居民收入差距的作用具有不确定性，因为房产税的累进性和累退性需根据具体情况而定（陈多长，2005）：对于自住房产者来说，房产税具有累退性；对于投资者来说，房产税具有累进性。房产税对不同群体的税负分配与公平性效应不同（陈哲，2011）。
国内外对房产税的收入分配研究具有重要的参考价值，为进一步研究奠定了良好的基础。我国房产税的收入分配效应研究大多从理论上分析，尤其从房产税改革和功能定位等方面进行研究，房产税的收入分配效应还需进一步实证检验。实证分析房产税的收入分配效应，对完善我国房产税具有重要意义。
二、模型构建
衡量税收的收入分配效应的指标有税负累进性和基尼系数。早期Musgrave & Thin（1948）提出税负累进性测量法，被用以衡量税收的收入分配效应，但学界较多采用基尼系数作为收入分配的衡量指标。故本文采用基尼系数作为衡量指标，从洛伦兹曲线着手，构建基尼系数的理论模型，进而分析房产税的收入再分配效应。
（一）假设居民个人收入为Z，全社会人均收入为z，收入累计比率与人口累计比率构成的密度函数为f（Z），人口累计比率为K（0）
（二）假设征收房产税前的洛伦兹曲线为L（K），K=F（k），则（1）式即为征收房产税前的洛伦兹曲线表达式；假设征收房产税后的洛伦兹曲线为Lt（k），K=FT（k），则收入分配密度函数为fT（Z），征收房产税后的洛伦兹曲线的表达式为：
（三）假设房产税税前基尼系数用G 表示，税后基尼系数用表示GT.根据征收房产税前后的洛伦兹曲线，可以得出征收房产税前后的基尼系数，分别用（3）与（4）式来表示：
若GTG，表示征收房产税前的基尼系数小于征收房地产税后的基尼系数，房产税扩大了城镇居民的收入差距，呈现收入分配的负效应。
三、实证分析
本文根据以上理论模型，利用我国城镇居民调查数据，测算征收房产税前后的基尼系数，实证检验房产税的收入再分配效应。
（一）房产税收入再分配效应的参数估计
测算征收房产税前后的基尼系数时需通过计量分析得到征收房产税前后的洛伦兹曲线，即征收房产税前后的收入累计比重和人口累计比重的函数关系式。通过回归分析可知，征收房产税前后的收入累计比重和人口累计比重的函数关系式为不含截距项的二次函数形式，设二次项系数为a，一次项系数为b.根据我国城镇居民调查数据，通过计量分析，可得到征收房产税前后洛仑兹曲线系数a、b值（见表1、表2）：
征收房产税前洛伦兹曲线系数值均通过显著性检验，系数a的t统计量值均大于13，表明显著性较强；系数b的t统计量值均大于5，并在5% 的水平上显著；R2均在0.95 以上，拟合优度较高；D-W 检验的值在1.123-1.210 之间，不存在自相关性。
由表2可知，征收房产税后的洛伦兹曲线系数均通过显著性检验，系数a、b 具有较好的显著性，洛伦兹曲线回归方程拟合优度较高，并且不存在自相关性。
综合上述计量结果，可以看出，在5%的显著水平上，系数值a、b所对应的t的统计量值均比较高，均通过显著性检验且具有较强的显著性，而且回归不存在自相关和异方差，R2 的值也比较高，拟合优度好。因此，可以使用以上数据来测算征收房产税前后的基尼系数，进一步计算出基尼系数的改变量。
房产税具有调节城镇居民收入分配的作用，且房产税具有收入分配的正效应。
1.房产税缩小了城镇居民的收入差距。2002- 2012 年征收房产税后的基尼系数小于征收房地产税前的基尼系数，即房产税使城镇居民的基尼系数变小，房产税具有缩小城镇居民收入差距的作用，房产税具有收入再分配的正效应。财产分布不均是房产税具有收入再分配正效应的主要原因。以城镇居民房产出租收入为例，高收入户的房产租金收入高，而低收入者的房产租金收入相对较低，按同一比例的税率征收房产税，也会形成房产税税负的累进性，从而使房产税具有缩小收入差距的作用。
2. 房产税收入分配正效应整体在增强。2002- 2012 年征收房产税前后基尼系数改变量的绝对值整体呈上升趋势，其中2010年基尼系数改变量最大，其绝对值为0.0002677，表明2010年房产税调节收入分配的效应增强；2002 年基尼系数改变量最小，其绝对值为0.0000031，表明2002年房产税调节收入分配的效应较弱。伴随着经济的发展，城镇居民的房产收入不断增加，占可支配收入的比重也在不断提高，使得房产税的收入再分配正效应呈不断增强的趋势。
以城镇居民房产出租收入为例，最高收入户的人均出租房产收入占人均可支配收入比重较高并且呈逐年递增态势，而最低收入户的人均出租房产收入占人均可支配收入比重较小并且变化不大，尤其在2006-2012 年间，这一现象较为明显
四、基本结论与政策建议
（一）基本结论
本文利用我国城镇居民调查数据，对我国房产税的收入再分配效应进行了实证检验，得到以下基本结论：第一，我国房产税具有收入再分配正效应。征收房产税前的基尼系数大于征收房地产税后的基尼系数，征收房产税降低了城镇居民的基尼系数，起到了缩小居民收入差距的作用。第二，房产税的收入再分配正效应呈不断增强趋势。房产税使得基尼系数的改变量呈上升态势，基尼系数的改变量越大，房产税的收入分配效应越强。
（二）政策建议
随着我国经济快速发展，居民收入差距在不断拉大。同时，营改增的顺利实施以及结构性减税，导致了地方财政收入减少。因此，我们建议完善房产税政策，充分发挥其筹集财政收入和调节收入分配的作用。
1.优化房产税的税率及计税依据。我国现行房产税的计税方式分为两种：从价计征和从租计征。其中，从价计征按照房产原值一次减除10%-30%的余值为计税依据，年税率为1.2%；从租计征根据租金收入，有12%和4%两种税率。从短期看，应提高从租计征的房产税税率。原因主要有以下几点：一是由于高收入户的房产租金收入高，占可支配收入比重相对较大，提高从租计征的房产税税率，可以更好地发挥房产税收入再分配正效应。二是房产税税率的提高可以增加房产税收入，提升直接税比重，这也是未来税制结构改革的方向，符合有增有减的结构性减税目标。三是房产税税率提高，可以增加地方财政收入，缓解地方财力困难。
从长期看，应优化房产税的计税依据。全部实行从价计征，通过对房屋进行定期评估，以房屋的评估价值为计税依据。按照财产价值征税，更有利于缩小财富差距，也便于征收管理。
2.对个人保有环节的房产征收房产税。对个人保有的房产征收房产税，不仅可以体现税收公平原则，对调节收入分配也具有一定的意义。房产是居民财富的重要体现之一，个人保有的房产能体现个人财富的多少，对保有环节房产征税是调节收入分配所需要的。特别是一些高档房产更应该纳入房产税的征税范围。对高档住房征税可以增加房产持有者的持有成本，更好发挥税收调控功能，缩小收入差距，实现社会公平。
