近日，财政部长谢旭人发表言论明确表示，要统筹推进房地产税费改革，对房地产交易环节征收的有关税种进行简并。总结个人住房房产税改革试点经验，研究逐步在全国推开，同时积极推进单位房产的房产税改革。财政部长的这番表态引发了市场的热议。种种迹象表明，房产税已进入扩围前夜，然而房产税扩围的推广模式和路径仍成为争议的焦点。
房产税扩围难引抛售潮
自上海、重庆实行房产税试点以来，有关房产税推进的各种猜测就不绝于耳。近日，财政部、社科院等机构再次释放关于在全国推广房产税的声音。
11月28日社科院发布报告，建议对城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分征收房产税，并把新增商品房和现有存量房均纳入征税范围。之后财政部部长谢旭人更表示，下一步税收制度改革的重点将包括对房地产交易环节征收的有关税种进行简并，并研究逐步在全国推开房产税。
房产税会否对房价产生巨大影响，成为许多人心中的一个问号。
“仅靠一个税种就想扭转房价，这是不太现实的。”中国社会科学院金融研究所研究员尹中立直言，如果真的单纯为了打压房价，完全可以在交易环节征收重税，这样可能比房产税的效果更好，所以不要对房产税让房价下降的作用寄望过高。
北京大学房地产金融研究中心主任冯科也对《每日经济新闻》记者坦言，房产税即便大范围推广，可能也只会让房价短时间回落，但是长期的影响有限。
而上海中原地产研究咨询部总监宋会雍则认为，上海目前还没有对存量房进行征税，假如未来政策改动，开始对存量房征税，可能会引发市场抛售。
中信建投在研究报告中指出，房价的短期波动归根结底是短期房地产市场供需矛盾的产物，房产税的出台并不能改善短期房地产的刚性供给，只能在长期影响需求方的预期，而且这种影响要视房产税出台的具体细则而定。参照国外的经验，房产税的出台与短期房价走势并无直接的关系。
SOHO中国董事长潘石屹曾表示，影响房价的因素主要有两个：一是土地的供应，二是货币政策。和这两个因素相比，房产税的影响是“微乎其微”的。
从之前重庆、上海的房产税试点情况来看，温和的政策是否对房价形成了冲击还还存疑问。某券商研究员对《每日经济新闻》记者直言，过去有段时间房价出现过下降，甚至有传闻说江浙地区出现过房产抛售潮，但是将房价的下降与房产税的试点运行牵扯到一起还是比较牵强，因为目前国家还在实施的限购令政策的影响远胜过房产税。
房产税推广模式成焦点
值得关注的是，除了房产税对房价的影响外，更多人关注的是房产税的征收模式，以及自己的住房是否处于被征收的范围内。
之前中国社科院发文建议，应及时推广上海、重庆经验，针对居民用房开征保有环节的差异化房产税，对于城镇居民家庭人均用房超过40平方米的部分，无论住房是何种产权性质，均应按评估价格征收税率较高的保有环节房产税，对于40平方米及以下部分，则不征收保有环节房产税。这一税制不仅覆盖新上市的商品房，且向现有存量房覆盖。
社科院还建议，从总结上海、重庆房产税的经验起步，不断扩大试点范围，逐步推进并鼓励地方探索，最终过渡到全国统一制度设计，由地方选择具体参数实施。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭曾对此表示，按照住建部的数据，当前我国城镇人均住宅面积刚突破33平方米，“40平方米”标准仅略高于基本人均面积。如果就此开征房产税，可能会将40%的家庭全部包括，会加重改善性需求家庭的税收负担。征收模式初期阶段更多应倾向于拥有多套房、高端房的人群。
中国人民大学经济学博士郑田风也表示，“人均40平方米以上的部分都需征收房产税”意味着许多只有一套房的家庭同样需要缴纳这部分费用，这样单纯按面积征收房产税的标准过于平均，不合理。而且，在购房时国家已经收取了土地出让金，在此基础上再加收房产税不合理。
他认为，按房屋套数征收房产税的征税标准效果更好，即第一套房不征税，从第二套房起大幅提高征收税率，就像个人所得税一样采取累计政策，这样对于真正有住房需求的消费者来说更为公平。
宋会雍则表示，征收模式可以采取价格、面积两条线并行的举措，以房产实际价格作为基数，然后看人均面积是否超出标准。
招商证券在研报中指出，房产税推广至全国仍面临着一系列的难题，向何种住房征收，税率如何设置，如何在抑投资的同时促刚需，这些问题都将是推广中需要解决的问题。从国际经验来看，目前房产税的大面积推广时机尚未成熟，因此房产税如果要扩围，应该先放在一个较小范围内。
扩围的路径选择
传言路径：房产税“兼并”物业税
今年三月，有传言称湖北、湖南启动房产税改革试点活动，即之前物业税“空转”的落地。2008年开始，国家税务总局在中部地区陆续挑选了若干城市，进行物业税的空转试点，最终真正有所落实的只有鄂州和湘潭。鄂州所进行物业税空转，是将房产税和城镇土地税合并在一起，按照房产的市场评估值计征；征收范围仍为营利性房产和出租房产，不涉及居民住宅的部分。改革的原则是保证税负不增加。
针对那些因为新的征收方法而税负加重的企业或个人，也有相应的财政安排：或进行差额返还，或者多征收的部分不予收取。因为按照现行的房产税暂行条例，房产税本应按照房产原值计征，当改为市场评估值计征时，相应税负也有所增加。
实际上，物业税“空转”由来已久。早在2003年，财政部和国家税务总局就曾分3批，先后在北京、辽宁、江苏、深圳、重庆、宁夏、福建、安徽、河南、天津10个省、区、市进行空转试点，但基本上都不了了之。鄂州的试点，算是后起之秀，但也不是一帆风顺。据记者了解，鄂州试点也曾中断过。鄂州的“空转”，涉及到如何评估房产的市场价值，需要建立评估办法；有了评估值，还需要确定测算参数、税率；需要协调诸如房产、土地各部门的信息资源，建立相应数据库。
中国社科院财经战略研究院税收研究室主任张斌指出，现在基本不提物业税，就是打算在房产税条例的框架下，将征收范围扩大到居民住宅，即用扩大的房产税来“兼并”物业税。因为扩大房产税，只需更改房产税暂行条例的相关规定，程序上是更为便利。据了解，湖南、湖北的试点被纳入到两湖“两型社会”建设的体系之下，用的是同一套方案，所以实施方法基本相同。
房产税按存量房征收路径
梳理目前的市场信息，可以认定全面推进房产税已是既定方向。相比于预测谁会成为第二批房产税试点城市，讨论未来房产税扩容的路径和具体方案可能更有意义。
在这一过程中，明确开征房产税的目的可能是首先需要厘清的一个问题。从目前高层表态来看，推进房产税改革试点更多意义上是深化财税体制改革的一个重要组成部分。由于房产税的具有特殊性，全面推开后，其在客观上将起到促进房地产市场健康发展的作用。
按照这一路径，新一轮的房产税改革试点可能会致力于摸索如何给予地方政府一个长久而稳定的收入来源，进而取代地方政府对土地财政的依赖。这也意味着新一轮房产税试点内容可能会显著有别于目前的沪渝方案，即更多的涉及保有环节，对“存量房”进行征税。在目前上海和重庆试点方案中，两个城市试点范围均较窄，上海完全缺乏对“存量房”征税的性质，因此对市场的影响力非常有限；而重庆虽然门槛较高，但因为涉及到“存量房”，市场还是感到了一定的压力。
因此，如果新的试点内容更多的触及“存量房”，需要的配套改革措施可能会更多，毕竟这一层面上的房产税改革试点，已经不可避免的涉及到现有的土地出让金制度。如何解决重复征税的难题，将是房产税试点能否进一步深化的一个关键。财政部部长谢旭人就认为，房产税既是税制改革的重要部分，又承载着公众对调控房价的期待，牵一发而动全身，有各种利益关系需要协调，因此在试点推开时必须坚持稳步推进的原则。
如果对“存量房”进行征税，在对其它房地产税费进行相应调整的同时，政府还需要解决一些具体的技术问题，即以何作为税基。如果按照市场评估值来计算，又如何确保评估方式的科学和合理？在这一方面，目前进行的沪渝试点并没有给出成熟的经验。
但值得注意的是，目前湖北鄂州、湖南湘潭正在进行的物业税“空转”落地尝试可能是一个有益的借鉴。此前，鄂州所实行的物业税空转，是将房产税和城镇土地税合并在一起，按照房产的市场评估值计征。征收范围仍为营利性房产和出租房产，不涉及居民住宅的部分，改革的原则是保证税负不增加。
这样的改革符合“先易后难”的策略，但一旦对企业、单位房产试点成功，就有望解决目前对房产征税中的技术难题，进而顺利延伸到个人。但在政府层面的第二批房产税改革试点中，是否会采取类似的路径还需观察。不过多数市场人士认为，尽管房产税改革试点是一个复杂的过程，全面推开可能还需时日，但也仅仅只是时间问题，未来房产税将逐步代替限购、限价等“应急”调控政策，逐步建立起房地产宏观调控的长效机制。
著名财税专家贾康认为必须充分上海、重庆两地房产税改革试点敢为天下先、在打开局面方面的重要意义和作用。这种试点体现了邓小平理论里面一个非常重要的哲理，就是在方向判断了以后不争论，如要通过争论来取得共识，一百年也取得不了，不可能取得。那就必须先推动试点，先力求搭一个制度框架。试点取得经验、减少反对与疑虑、搭成制度框架以后，再考虑怎样动态优化，逐步健全完善起来。
前段舆论上有一些说法，指摘上海、重庆两市的试点好像成效不足，“动静不大”：一个是税收收入很少；再一个也没有看到两个城市房价的急速下跌。其实对房产税试点效果的评判，不能这么表面化。因为，在上海、重庆这样的发达地区搞房产税试点，最重要的任务还不是筹集收入，而是意在调节市场，影响人们的住房消费，并为省以下财税体制改革提供配套。房产税是按年可持续征收的，不要急于在目前按少数地方试点情况判断它一年可以征收多少税上来，而是要看到未来房产税的财源支柱属性将会逐渐显现。
还有一点，就是开征房产税房价并不会应声而落，目前我国城镇化水平实际才40%多，以后要一路走高到70—80%才能相对稳定。单靠一个税制不可能改变中国今后城镇化几十年历史进程中城市不动产价格上扬曲线的基本模样。但是有了这个施加于房地产（不动产）保有环节的税以后，它会使这个上扬曲线的斜率降低，发展的过程更不平稳，减少泡沫，不会动不动就大起大落，造成对社会生活的负面冲击。试点后，两地高端的不动产，都明显出现了成交量下降，价格趋稳，这就是很明显的正面效应，是改革已体现的作用。另外上海管理部门原来多年想追求的一些不动产配置方面如何优化的目标，这次发现通过税制的具体设计，很好地取得了实际调节效果，比如上海多年苦恼的问题就是大家都愿意在城市中心区购置不动产，政府反复动员说周边地区很好，发展不错——确实周边地区发展也很好，但是共性与惯性造成大家都倾向于先不考虑周边地区，第一目标是在中心区购置物业。而这次上海方案里面一个很小的杠杆——中心区域的税率是0.6%，周边区域的税率是0.4%，就差这么一点儿，便使现在的成交大量地被引流到周边区域，所以管理部门对这样的效果非常肯定。这明显体现了搞市场经济要间接调控，运用规范的经济手段，而经济手段里面税收是不可忽略的政策组合工具。
经验各国房产税千差万别难以直接照搬
对于房产税，我国已有上海和重庆试点在先。在获取参考样本的同时，也可以将目光放向海外。如今，很多国家的房地产税早已是政府正常的财产税收，对调控房地产市场也起到了调节作用。
招商证券在一份地产行业研究报告中指出，现在国内开征房产税的市场基础和发达国家还存在很大差异。目前已经开征房产税的很多国家基本都实现了房地产市场总体的供需平衡，因此才有较好的征收基础。
国外房产税千差万别
尽管国外征收房产税已经非常普遍，但各个国家的征收标准并不相同，对当地房地产市场产生的效果也不尽相同。
德国：在德国购置房产，首先要缴纳评估价值1%~1.5%的不动产税，房屋买卖要交3.5%的交易税，还有资本利得税，买卖盈利缴纳15%的差价盈利税，十年内出售即参照公司税标准征收资本收益的25%。按照德国房产税征收标准，房产市场价格高，税收就大幅上升，这对投资炒房客来说套利空间非常有限。
过去10年间，德国房地产价格涨幅跟不上同期CPI的涨幅，如此稳定的房地产市场，得益于政府通过各种差别化征税对房地产市场进行的调控。
新加坡：新加坡的房产税征收以“调节贫富”为原则。目前新加坡的物业税征收为双轨制，主要是根据房屋用途来区分。如果房屋是自住，政府将征收4%的物业税，如果房产属于投资，政府将征收10%的物业税。新加坡政府对于社会上10%的最困难群体提供补贴或廉租房，同时严格控制商品房的比例，对于超过100平方米的高档住房，政府将收取高额的土地出让金和物业费。
日本：针对房产的保有环节，日本并未设立专门的房产税，而是将房产作为固定资产的一种，统一列入“固定资产税”的对象加以征收，税率为1.4%。固定资产价值由地方政府评估确定，日本对每户住宅的土地面积制订了分级征税标准。在每户居民的住宅土地中，200平方米以下部分只需缴纳正常标准1/6的固定资产税，200平方米以上部分至房屋投影区域10倍面积之间的部分也仅需缴纳1/3的固定资产税。日本的房产税征收方案保障了小户型低收入人群的利益。
美国：美国房产税是地方政府的主要收入来源，政府也通过房产税来平衡地方财政预算。美国征收房产税的目的是维持地方政府的各项支出、完善公共设施和福利，因此美国房产税的收税主体是郡政府、市政府和学区，联邦政府和州政府都不征收房产税。
能否借鉴国外模式
国外的房产税征收模式千差万别，但是房产税是否对房价产生影响了呢？
招商证券在研究报告中对全球主要国家在征税前后的房价进行了统计，发现短期内房地产保有税的开征会导致房价下跌，保有税的降低会导致房价的上涨，但相对没有税收而言房价变动幅度不大，征税后的第2年房价会出现一定的回涨。大多数案例结果表明，针对个人房产开征房产税来遏止大城市房价的上涨作用不大。
那么，国外的房产税模式能否为我国所借鉴呢？中国人民大学教授经济学博士郑田风认为，房产税迟早都要推行，目的不是让所有人都交税，而是要让囤房的人因囤不起房而把房子吐出来，让没有房的人有房可买。美国的房产税经验值得借鉴。在美国，即便相对富有的家庭也只有一套房子，因为第一套房的养房成本很低，第二三套房所需的养房成本很高。高昂的养房成本让大多数美国家庭不会囤房。
不过有观点认为，照搬国外模式也许并不能取得很好的效果，因为中国和其他国家的房地产发展基础不同。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，土地所有权不同，住宅类型不同，完全照搬国外经验或许行不通。
