中国社科院发布《住房绿皮书》预测明年走势
楼市总反弹与局部崩盘或并存
昨天，由中国社会科学院财经战略研究院、社会科学文献出版社联合主办的“2013年《住房绿皮书》发布暨2012—2013年住房形势与政策研讨会”在北京举行。《住房绿皮书》认为，今年初步抑制了房价快速上涨的局面，但预测明年楼市面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险。
-年终总结
初步抑制房价快速上涨的局面
《住房绿皮书》指出，2012年为巩固楼市调控政策，中央坚定不移地继续加大政策实施力度，多次重申抑制不合理需求，坚持限购等房地产调控政策不放松，但只初步实现了次优的目标即：初步抑制了房价快速上涨的局面，考虑到居民收入不断增长的趋势，住房相对价格实现下降；保障性住房建设计划提前超额完成；宏观经济不仅初步实现企稳回升，并出现了一些积极的变化。消费成为重要的驱动力量，经济结构有所好转，宏观经济正在减弱对房地产的依赖。
绿皮书同时也指出，2012年并没有实现“房价理性回归”的最优目标，原因是在房价总体回落的趋势下，应对宏观经济下降过速的微调政策波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，引起市场预期转向，导致市场出现恐慌情绪。由于7月份前后出现突然回涨的反复，打乱房地产理性回归的进程，尽管随后中央再度从严调控政策，各方预期再度发生改变，但市场改变了明显回落的轨迹，再次进入震荡微涨阶段。
-明年预测
或存在局部崩盘风险
《住房绿皮书》指出，由于目前的房地产市场走势不是市场机制内生的，近期住房市场各项指标普遍回转的走势值得警惕。今年四季度至2013年住房市场面临着总体反弹与局部崩盘同时发生的风险，即多数城市继续快速上涨，一些城市将崩盘；多数项目继续涨价，一些项目将出现烂尾。
对于多数城市，如果在房价温和上涨的趋势下，中央不采取有效措施，地方政府调控变相放松，市场预期发生渐变，便有再度暴涨的风险。但是，对于一些泡沫特别严重的城市，由于投资和投机的撤离，将导致泡沫的破灭和楼市的崩盘，对于一些缺乏实力的房地产企业或项目来说，由于资金紧张或资金链断裂，将导致项目烂尾及企业破产。
中央调控面临诸多不利
课题组专家分析，明年针对市场主体和政策本身，中央的房地产调控面临诸多不利因素。首先是全球经济复苏缓慢或持续低迷，一方面使中国的出口形势持续严峻；另一方面，各国纷纷出台宽松的货币政策，输入性通胀的潜在压力大。此外，国际资本仍觊觎我国的房地产市场。其二是国内经济动力不足。除了政府投资外，消费需求增长和民间投资增长等动力依然不足，如果外部需求出现重大困难，政府投资缺乏长期可持续性，宏观经济出现反复，可能影响房地产调控。第三是地方政府财政吃紧。
此外，各地情况千差万别，区别对待的调控政策组合难以形成，缺乏可操作性、调控机制不健全等因素也是不利因素。
-热点分析
明年3月房价是否暴涨
昨天的研讨会上，对于任志强曾经抛出的“明年三月房价会暴涨”的预测，财政部财政科学研究所所长贾康指出，到底涨不涨，不能笼统地说，要具体城市具体分析。
贾康以北京为例：今年前11个月，北京商品住宅新开工面积1455万平方米，下降40.5%。贾康指出，这个下降幅度很大，粗算一下，下降了600多万平方米。同期商品住宅的销售面积增长了52.7%，达到1179.2万平方米。贾康说， 假定北京的库存一下子被吃掉了这么多，如果没有新的填补，就会引发在那一段时间里更供不应求。贾康说，他已经从媒体看到北京某些地方出现房价的激增，一套220万的房子一下子冲到300万。
但贾康指出，北京的情况绝对不能套用到全国去，要一类一类城市专门分析，才好说整个市场的变化。
-长期走势
刚需最迟2015年走弱
绿皮书对2012—2013年住房需求的总体走势进行了预测。绿皮书指出，根据目前中国人口结构的演进趋势，最迟在2015年之后，中国的住房刚性需求将不再具备快速增加的条件，甚至将会呈现逐渐走弱的趋势。
对于改善性需求，绿皮书指出，从长期来看，随着中国经济的发展和人民生活水平的提高，未来至少还有7000万套以上的改善性需求，中国房地产市场还有相当长的时间来进一步发展和完善。从总体上看，2013年全国城市的改善性需求将会稳中有升，而一线城市的上升幅度将会大于二、三线城市。
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年底发力 楼市“翘尾”收官
政策企稳，市场趋稳。截至目前，中央政府对房地产市场调控的判断为：已取得一定成效，但不可放松。相信房地产调控将遵循“有保有压，保大于压”的思想，以巩固成果为主，近期不会出台新的政策。
年底将至，重点城市土地市场迎来推地与成交高潮，上海、武汉、杭州等城市11月密集放量，优质稀缺地块频出，资金充裕的大型房企纷纷斥资拿地，部分城市呈现供需两旺的情况。11月份，10重点城市中均有住宅用地成交，上海以129万平方米的成交量居10城市首位。 1-11月，10重点城市中仅重庆、武汉2城市累积成交量超过去年同期，同比涨幅分别为37%、34%；四季度以来，开发商对于土地的需求和地方政府放量供应土地的预期不减，住宅用地市场日趋活跃，12月重点城市推地量继续维持高位，央企及大型房企或仍为拿地主力。
从11月全国主要城市的住宅市场来看，当月销售量价较前几个月呈现明显的回升态势。目前以万科、保利、招商为代表的龙头房企已率先接近或完成了全年销售目标，虽临近年关，但品牌房企的资金链基本充裕，在土地价格及溢价率上涨的情况下，房企定价可能也会水涨船高。但鉴于调控政策稳定存在和仍处高位的市场库存，楼市反弹的空间并不大，仍是以小幅回升、总体趋稳的态势为主。
11月份，上海市商品住宅成交8158套，成交面积98.15万平方米，环比上涨 12.02%，均价21776元/平方米，基本与上月持平。刚需发力，推盘增加，特别嘉定、闵行、宝山等地成交增长较快，带动全市成交上涨较多，达到接近100万平方米。
2012年即将进入尾声，开发商的时间已经不多，而2013年初由于春节假期的缘故，楼市难免进入低谷期，想要等待下一个购房高峰期恐怕要在2013年3月后。因此，2012年最后的这两个月就成为不少开发商快速走量的关键时期，楼市有望以“翘尾”形式收官。
