大连市地税局印发《土地增值税若干问题的具体规定》的通知

注释：条款废止，第九条、第十一条第一款、第十二条、第十五条。参见：第十一条第一款、第十二条第一款、第十二条第二款“‘三资’企业及个体工商业户在国家税务总局没调整征管范围之前由辽宁省大连市国家税务局审批”、第十五条参见《大连市地方税务局关于公布第三批废止或失效的税收规范性文件及条款的通知》（大地税函[2006]148号）；第九条、第十二条其他条款参见《大连市地方税务局关于公布废止和失效税收规范性文件的通知》（大地税函[2009]213号）。

市地税各直属分局，各县（市）、区地税局：
现将《土地增值税若干问题的具体规定》印发给你们，请遵照执行。

一九九五年十月三十日

土地增值税若干问题的具体规定

　　为了更好贯彻落实《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）和《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（以下简称《细则》），确保大连市土地增值税征管办法的实施，做好我市土地增值税的征收管理。现对征管中的有关问题明确如下：
一、转让集体土地及地上建筑物，附着物征免土地增值税的规定
　　根据国家有关规定，农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的之外，均属于集体所有。集体的土地不得自行转让，只有依法由国家征用成为国有土地后，才能有偿转让。因此，对转让未经国家征用的集体土地及地上建筑物、附着物的行为应由有关部门处理。对于自行将集体土地转让给其他单位和个人的情况，各税务主管机关应在其补办土地征用和出让手续后，可作为国有土地的转让、按规定征收土地增值税。
二、对房地产出租征免税规定
　　对于房地产的出租，只取得收入但未发生房地产转移，不征土地增值税。但对于以出租名义转让房地产而逃避土地增值税的，应根据《征管法》有关规定，确定其属于土地增值税的征税范围，并计征土地增值税。
三、对以继承、赠与方式转让房地产征免税规定
　　以继承、赠与方式转让房地产，因只有房地产的转让而没有取得相对应的收入，所以不征收土地增值税。但对以赠与之名，行出售或交换之实的行为，不能作为赠与对待，应征收土地增值税。并可按《征管法》有关规定给予处罚。
四、对房地产开发公司代建房征免税规定
　　房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入，并没发生房地产产权的转移，因此不征土地增值税。
五、国有土地使用权出让征免税规定
　　国有土地使用权出让虽然发生了土地使用权的转移且又取得收入（土地出让金）。但这是由土地使用者向国家支付的土地使用权出让金的行为，因此不征收土地增值税。
六、对以行政划拨方式取得土地使用权后再有偿转让征免税规定
　　对以行政划拨方式取得土地使用权后再有偿转让的房地产，根据国家有关规定，应向国家补交土地出让金之后才能转让。对补交土地出让金后再有偿转让房地产的应征收土地增值税。
七、对房地产交换征免税规定　　
　　房地产交换是指单位一方以房地产与另一方的房地产进行交换或一方以房地产与另一方的实物进行交换的行为，由于这种行为既有房地产的转移，又取得了实物形态的收入，因此应征收土地增值税。
八、关于房地产的抵押和出典征免税规定
　　因为房地产的抵押和出典期间产权没有发生完全变更，因此，对办理抵押、出典的房地产在抵押、出典期间内不征收土地增值税。特期满后，如果该房地产赎回则不征税，对于将房地产拍卖清算抵债的应按规定征收土地增值税。
九、关于军队（含武警）转让空余房地产征免税规定
　　军队（含武警）转让空余房地产，在国家税务总局没有明确规定前，暂不征收土地增值税。但对军队（含武警）办的企业转让房地产的应征收土地增值税。
　　十、关于非普通标准住宅的规定
　　普通标准住宅是指一般民用的居住用住宅（不超过普通标准住宅规定的）。凡是从事工业、商业用房以及娱乐用房地产如：高尔夫球场、娱乐城、游乐中心等都不属于免税范围；对那些虽属于住宅范畴但造价昂贵、装修豪华、占地面积很大、建筑面积超过正常水平的花园别墅、度假村、高级小洋楼、高级公寓等，均不属于免税范围。
十一、关于免税规定应注意的问题
　　（一）关于普通标准住宅
　　纳税人建筑出售的住宅不超过下列各项标准的，视为普通标准住宅：
1.钢筋混凝土结构的住宅每平方米建筑面积的建筑安装工程费市内四区为1400元，其它县（市）区为800元以下（12层以上高层住宅的建筑安装工程费标准另定）；砖混结构的住宅每平方米建筑面积的建筑工程费市内四区为1080元，其它县（市）区为600元以下。
大连市税务局可以根据物价变化，定期对建筑安装工程费用标准进行调整公布。对纳税人在施工中因地质条件造成建筑安装工程费发生较大支出的，经市地方税务局审批后，可适当抵减。
2.每套住宅建筑面积不超过国家、省、市规定的住房标准范围。
3.室内装修不超过市政府规定的标准。
以上三项仅作为税务部门确定普通标准住宅的标准。凡在基建计划中列明为高级公寓、别墅、度假村以及独门独院、别墅式住宅，均不属普通标准住宅。
　　（二）因国家建设需要征用收回的房地产是指因城市市政规划，国家重点项目建设需要而被政府批准征用的房地产或收回的土地使用权。应注意房地产的征用拆迁是否符合《中华人民共和国土地管理法》和《城市房屋拆迁管理条例》及大连市根据有关法律而制定的具体拆迁规定和征用办法。只有属于政府行为的（包括政府委托的）征用和拆迁，被征用房地产的原拥有人的补偿收入可免征土地增值税；其它均不属于免税范围。
（三）对自行搬迁而转让的房地产
因城市规划实施，国家建设的需要，由纳税人自行搬迁而转让原房地产并另行建造或购买新的房地产的，为使纳税人能易地重建或重购房地产，对这些企业自行转让原有房地产的增值收益，也给予免税照顾。
十二、关于减免税审批权限规定
　　（一）对建造普通住宅并出售，其取得的增值额未超过扣除项目金额20%的，纳税人必须填写《减免税审批表》一式三份，报主管地税局审批，报市局备案。
（二）对纳税人因城市规划及国家建设需要由纳税人自行转让房地产的，由各县（市）区地方税务局及直属分局调查核实后报市地方税务局审批（“三资”企业及个体工商业户在国家税务总局没调整征管范围之前由辽宁省大连市国家税务局审批）。对个人因工作调动或改善居住条件而转让原自用住房需要减免税的，可由县（市）区地方税务局审核批准，报市局备案。
　　十三、关于个人自用住房居住时间的确定
　　《细则》第十二条的原自用住房是指房屋所有权属于个人所有的住房（包括按标准价购入取得部分产权的住房）居住时间从个人取得房屋所有权后开始计算。
    　十四、关于从事房地产开发纳税人的确定
　　《细则》第七条（六）项中的从事房地产开发的纳税人是指从工商部门领取从事房地产开发的营业执照，并取得建设主管部门颁发资质等级证书的企业。房地产开发是指在依据国家有关法律、法规取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。转让土地使用权的土地必须已达到工业用地或其他建设用地条件的。否则，不予加计百分之二十的扣除。
    　十五、对开发并转让房地产的纳税人，以预售方式转让房地产并取得预售款的，如果工程预算或计划成本比较清楚，可按工程预算或计划成本计征预收款的土地增值税。如果按工程预算或计划成本难以计征土地增值税的，可按取得预售款的1%—3%预征土地增值税。

一九九五年十月三十日