直到如今才让人恍然大悟，王石(微博)的海外求学之路更像是一个幌子，促成一段“跨国姻缘”，可能才是王石真正的目的。
“旧金山项目之后，万科还将与铁狮门或者其他公司合作开发国外项目，目前也已经在推进之中。”刚刚促成这段跨国姻缘的王石，看起来心情很好，他亲口向腾讯财经证实，在这次试水背后，是其庞大的出海计划。
这段姻缘看似不错。2月14日，西方情人节这一天，中国和美国两家最大的房地产商，甜蜜牵手。
万科与铁狮门合作开发位于美国旧金山富升街201号项目，项目投资额约为6.2亿美元。然而，这段看似美妙的婚姻，还是会让人感觉丝丝不安，毕竟太顺了。
在顺利的背后，国内房地产调控日趋收紧，阴影不时笼罩在开发商头顶；国际化进程缺乏参考，蓝图缺失困扰万科；刚刚经历了次贷危机的美国，面值着需求复苏的难题。这些不确定性，像一道道暗流，让人对万科国际化的前景心生疑窦。
上世纪90年代，日本楼市崩溃的噩梦仍未散去，每次回首失去整整“20年”的日本，都令人一阵心惊。
与日本一样，美国的房地产市场也是一个成熟市场，如今王石要在没有罗盘的情况下，在其中寻找“蓝海”，大冒险就此开始。
“美妙的婚姻”
“我搞房地产搞了二十年，在中国国内从来没有拿到过这么好的地块，这么好的项目”。
王石都没有想到，第一步迈得这么顺利，虽然准备多时。
他对腾讯财经说：“我在中国搞房地产20年，没有过这么快的谈判速度，也没有这么快的投资，这么快就会看到什么时候开工、什么时候完工、销售能多少、资金怎么安排。”
2月14日，万科与铁狮门对外宣布，联合开发美国旧金山富升街201号项目。整个项目预计耗资约6.2亿美元，其中，万科贡献1.75亿美元，铁狮门贡献7500万美元，剩余资金由债务融资获得。这一合作中，万科权益比例占到70%，铁狮门占30%。
旧金山富升街201地块距旧金山金融区仅两个街区之隔，紧临城市CBD及海湾大桥。该地块此前为铁狮门所拥有，目前作为大型停车场使用。项目定位为高端住宅地产。
罗伯•斯派尔为铁狮门联合首席执行官，签约后不久后，接受了腾讯财经的独家专访。
斯派尔说：“对于像与万科这样受尊敬的企业合作，我们一直持欢迎的态度，我们希望未来能有更多这样的合作。”
他强调，他个人非常敬佩王石，敬佩万科在中国所取得的巨大成就。而王石则谦虚地表示，此次合作是一次“学习之旅”。
美妙的“婚姻”从“学习”开始，但是这两个大家伙，将来会幸福吗？毕竟都是他们各为中国和美国最大的房产商，强人很难向彼此低头。
为什么选择对方
回顾这段“婚姻”，两巨头在两年前，就早开始悄悄地“恋爱”了。斯派尔回忆说，两年前，他曾邀请王石到他位于洛克菲勒中心的办公室一叙，并一同共进早餐。席间，王石的眼界和魄力令斯派尔颇为敬佩。
同时，万科在中国房地产行业所取得的成就，也令对意欲进入中国市场的斯派尔艳羡不已，两人当即交换了手机号码。
铁狮门是北美享有盛名的房地产开发商，其对国际高端商业、住宅地产的开发管理经验，是万科所需；而铁狮门进入中国多年，始终饱受“水土不服”之困，急需借助万科在中国的影响力拓展市场。
很快，斯派尔亲自来到中国，拜访万科高管。两年来，双方历经数次接触，终于在2012年12月，就项目合作开发协议框架达成一致。
就这样，追随王石的游学脚步，年近“三十岁”的万科也开始了自己的留洋之旅。但与有着明确游历路线的王石不一样，万科的国际化进程没有蓝图。
王石信任这个新的合作伙伴，他看好铁狮门的管理经验和对北美市场的熟稔，决定放手让铁狮门主导项目开发。铁狮门未来将负责整个项目的设计、开发、销售和运营，而万科并不是像外界揣测的那样，只负责营销工作，而是将以管理合伙人及财务投资者的角色参与项目的全过程。
真是不错的组合，难道万事俱备了？
斯派尔说，旧金山富升街201号项目预计将于2016年完工。建成后，项目总建筑面积约为7.5万平方米，由两栋分别为107米、122米高的塔楼和两座8层的广场式楼房组成，两座塔楼分别为37层和42层，共计655套公寓。
此前铁狮门有一个类似项目获得成功，这是一个名为“无限”的住宅地产项目，与富升街201号项目所在地隔街相望，同样定位为高端住宅，同样以两个分别高37层和42层的塔楼为主体，结构规划与楼层设置几乎如出一辙，两个项目堪称“姐妹篇”。
“无限”项目是铁狮门的得意之作，被称为2009年美国卖得最好的项目。该项目的单元价格在60万-600万美元之间，从项目完工到600多户全部售完，用时不到3个月。
同样的地段、同样的设计、同样的开发商，在王石看来具备这些要素，或许能从大概率上复制同样的成功。
另外，一个不得不说的现象是，中国富人这几年开始在美国大规模买房。而在中国有良好口碑的万科，无意会成为这些人考虑范围。
据美国房地产数据分析公司CoreLogic的数据，纽约住房价格指数去年12月同比上涨7%。中国人成为涨价主因。报告称，在中国净资产在100万美元以上的有270万人，其中30%都在海外进行地产投资。
有媒体报道称，美国仍是最受中国购房者青睐的国家。在1200万参与调查的潜在购房者中，43%称移民是海外置业的主要目的。洛杉矶、纽约、旧金山、华盛顿特区和波士顿在首选城市中排名前五。另外，50万美元及以上预算的购房者占比超过60%。
巨大的市场，真是让人诱惑。而万科这时，在国内的发展开始放缓。
王石曾经对腾讯财经表示，在中国城市化进程确实放缓了。这意味着，房产业增速也一样会放缓。
加之，中国对房产的宏观调控让没有放松的迹象。万科的海外留洋成了必由之路。
万科的“门”
对王石和万科来说，国际化是筹谋已久的战略。
万科企业股份有限公司成立于1984年，1988年进入房地产行业，1991年成为深交所第二家上市公司。经过二十多年的发展，已成为中国最知名的房地产开发企业之一。目前业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。
作为国内最大的住宅开发商，万科虽然在2012年以超过1400亿元的业绩领跑，但2012年上半年时也没能逃过一度低迷的销售期。政策持续收紧，不断催促万科寻找新的模式和盈利方式。
万科试图找到通往世界的大门。2012年，万科B股转H股被认为是万科国际化的一个布局。业界认为，万科B股转换上市地之后，当前B股流动性和交易活跃程度将有望得到改善；更重要的是，此举通过和境外资本市场的对接，万科将获得更为广阔的国际化视野和平台，为今后更为有效的利用国际资源、优化治理结构创造条件。
在香港，万科的国际化布局也已经开展起来。2013年1月底，万科置业（香港）与香港新世界发展联合投得新界区一个项目，作价34.34亿港元。这是万科第一次在香港投得地块。
万科在国际化方面，有两条纪律：一是优先考虑在海外华人集中的地区开展业务，二是必须有当地的合作伙伴，没有合作伙伴的海外项目，万科不做。
与铁狮门的合作项目完全符合这两个条件。华人在旧金山市的总人口中占有百分之十二，该市唐人街是美国最大的华人社区，而开发经验丰富的铁狮门无疑也是最好的合作伙伴之一。
铁狮门的“惑”
铁狮门成立于1978年，其前身甚至可以追溯至19世纪末。目前，铁狮门在全球的地产项目总面积已达900多万平方米。
然而，即便是像铁狮门这样久负盛誉的企业，也曾因对市场估计不足而遭遇滑铁卢。
2006年，铁狮门联合黑石地产，斥54亿美元的巨资，与大都会人寿作了一笔买卖，创下了当时美国历史上金额最大的一笔地产交易。
令人始料未及的美国次贷危机爆发，房地产市场急挫直下。到了2009年，在距离项目交易完成不到3年的时间，铁狮门和黑石地产已无法偿还此前交易的欠款，不得不将上述作为抵押的地产项目过户给其债权人，而另外8.9亿美元用于住房装修及支付利息的准备金也几乎消耗殆尽。
但此后的铁狮门，并没有一蹶不振，在短短三年后，东山再起。从2010年至今，铁狮门旗下的地产总价值已从290亿美元扩张至340亿美元，并拥有超过1200万平方英尺的面积正在建设规划当中。
“从上一次的经验中，我们最大的认识是要压低杠杆率。”斯派尔坦陈，“我们运用了过多的金融杠杆，对于目标的过度渴求让我们迷失了方向。”
这位家族产业的第三代掌门人，用审慎的行动在公司内部为自己获得了赞誉。但中国项目进展缓慢，已经成了斯派尔的心病。
作为较早进入中国市场的外国开发商，铁狮门在中国的经营并不顺利。2008年，铁狮门在当时苛刻的竞购条件下，成为唯一一个符合条件的竞购方，以67.517亿元人民币争得上海新江城一地块，成为当时的地王，这一举动彰显了铁狮门开拓中国市场的决心。
根据铁狮门官方网站上的数据，其在中国的地产项目总面积为130万平方米，仅上海的项目便超过了90万平方米，占总面积数约7成。
然而四年后，市场中却传出铁狮门将以48亿元人民币转让这一地块的消息，尽管最终铁狮门予以否认，称其在中国的长期发展战略不变，不会退出，但该项目自2009年举办开工仪式后，中途一度处于搁浅状态，时隔近5年，项目目前依然在施工中，不得不令人怀疑铁狮门是否陷入资金困境。
斯派尔找到了问题的关键。“房地产是典型的本地化的生意。无论你去世界上哪个国家哪个城市，房地产市场基本都是由本地的开发商所主导的。”
会美妙吗？
由于这是中国的房地产开商首次踏出过门，没有“前车”可供借鉴。因此，万科的国际化并没有清晰的步骤和方向。万科CEO郁亮曾公开承认，万科国际化没有明确的策略。
与此相对，王石的海外求学之路早有既定规划。“从美国哈佛毕业后会去英国剑桥，然后是伊斯坦布尔。”
王石认为，美国是典型的殖民资本主义工商发展史，而真正了解西方有影响力的思想，需要去发源地英国游历，如果再往前讲，还要追溯中世纪的古罗马帝国。在真正理解了西方文化后，才能够更多元地看待东西方文化的冲突。观察东西文化碰撞，伊斯坦布尔是最好的地方。
目前，万科国际化并没有蓝图，在国际市场上，还是个生手。而之前，中国多家公司海外投资折戟沉沙的案例，好像坏消息多于好消息。
在万科决定出海之前，已经有不少房企相继实现海外扩张，但成功的不多。有分析称，对于长期根植国内市场的房企而言，海外市场毕竟是个全新的领域，难免会水土不服，同时由于此前在海外市场开发空白，经验上的欠缺也会存在一定风险，例如信息的不对称以及国内外大环境的不同。
瑞士信贷近日的报告中称，万科与铁狮门的交易能否达成，将取决于中国政府是否批准万科将资金汇到海外投资该项目。
无论如何，这段“婚姻”开始了，是否美妙，还需要时间检验。
