湖南省邵阳县地税局 唐红伟
目前，基层地税实施二手房交易评估软件办税,有效地堵塞纳税人在房产交易过程中签订“阴阳合同”，防止了纳税人交易价格申报不实，税收流失。同时，在二手房交易税收征管环节采用计算机评估技术，代替原来的人工、手动评估，不仅方便纳税人，还将提高评估工作效率和精准度。
二手房纳税评估是对纳税人履行纳税义务情况进行事中税务管理、提供纳税服务的一种重要方式。如何正确开展二手房纳税评估工作，使其更好地为深化税收征管服务。笔者结合实际，就探索在新形势下如何加强二手房纳税电子评估工作，提高纳税评估水平进行调研，就如何进一步完善二手房纳税评估，提出一些建议。
一、当前纳税评估中遇到的主要问题
（一）、房屋交易双方认识不足。这主要是二手房买卖双方认为电脑系统太死，如有些房屋实际成交价确实很低，而‘评估价’高出实际成交价，如有的房子失过火，或是属于边边角角的房子，成交价格比较低；而一些二手房纳税评估工作人员也不去现场看，也不听从房屋交易纳税人双方意见，依然进入电子评估系统“对号入座”，按评估系统评估的成价值计税。因此，引起广大纳税人的不满。
（二）、评估系统客观性因素太强。地税部门通过与当地房管部门、国土部门、物价部门协调合作，对辖区范围内的小区进行全面摸底，采集了不同类型房屋信息，价格经过专家论证后，按小区不同类型的房屋制定一个基准价格信息库。而评估系统使用后，在系统中输入“小区、幢号、房号、建筑面积、层数”等资料，系统将自动搜寻信息库的该楼栋包括相关房源的“参考信息”，再经过“楼层差”等参数调整后，自动生成“评估价”，随时评估出一套房产的市场价格，可以实现纳税精准到“一房一价”。但是评估系统存在以下不利因素，使纳税评估人员在实际操作中较难把握。一是评估系统没有考虑二手房的装修因素。二手房大多数都进行简单装修或豪华装修，经过装修，二手房在交易价格上每套房可影响10万元左右，而评估系统没有考虑二手房的装修因素，导致部分税款流失。二是评估系统没有全面覆盖二手房交易市场。二手房的评估系统只针对城镇规划区内的住房进行评估，还有大量城镇规划区外二手房与厂矿企业房没有纳入系统评估管理，如果征管不到位，将直接影响税收的入库。
（三）、专业纳税评估人员欠缺。房地产评估人员应该具备非常强的业务素质；目前，获取房地产评估师资质的人才严重缺少。而基层二手房纳税评估的人员基本都是税收管理员，大都没有取得房地产评估资质证书，在负责征管的同时进行纳税评估，难于确保有充足的时间和精力去专门从事纳税评估工作，掌握评估的方法不够，还仅仅只停留在看看表、对对数、查票款信息的浅层次上，不能从各种涉税信息中寻找蛛丝马迹或挖掘深层次问题，使评估工作流于形式，评估效率不高，评估工作的监控作用没有充分发挥。
二、以人为本，科学开展纳税评估工作
二手房交易纳税评估必须牢固树立以人为本的理念，实事求是开展二手房交易纳税评估，让纳税人满意，促进和谐征管。
（一）、提高二手房纳税评估人员综合素质。纳税评估人员不熟悉房地产评估知识的现象比较普遍。纳税评估工作是一项税收业务综合性很强的工作，加强对评估人员的知识更新培训、约谈技巧提高培训，是基层税务机关面临的一项重要课题。因此，基层地税在加强地税专业知识培训的同时，要注重纳税评估人员提高房地产评估知识的力度，努力造就一支高素质、高层次的纳税评估专业技术队伍。一是加大培训力度。基层地税应采取“请进来、送出去”方式，请房地产专业评估老师上门开展培训，也把纳税评估人员送到相关大学培训房地产评估知识，切实提高房地产评估知识。二是建立奖励机制。基层地税局要以创建学习型地税为平台，专门重点设立地税人员获得房地产资质奖励机制，即：凡获得房地产资质证书的税务人员，由局报销学习费用、及给予重奖，并优先重用提拨。只有以多种举措，增加地税系统二手房纳税评估工作人员，切实提高二手房纳税评估的质量。
（二）加强税法宣传。加强税收法律和政策的宣传，是抓好二手房交易纳税评估工作的前提条件。要抓住存量房交易纳税评估工作中的主要矛盾和关键环节，创新方式方法，推进税法宣传经常化、大众化，提高纳税人的税法遵从度。要通过广播电视、网络、报刊、短信平台等多种途径，向纳税人和广大群众宣传实施房地产交易纳税评估工作的意义、标准、范围等内容，为评税工作顺利开展营造良好的社会氛围。
（二）、针对实际，不断完善评估系统。随着房地产地段和价格、及装修材料价格的波动，基层地税要依托计算机网络，与房地产专业评估单位，因地、因时、因房制宜，把好信息采集关，确保采集数据的真实、全面、准确，及时更改调整系统数据，切实提高纳税评估质量。一是完善二手房装修评估数据。基层地税应在存量房交易纳税评估系统增加影响房屋价格结合因素的简单装修、中等装修、豪华装修的技术设计。通过人机结合，增强装修房评估的合理性、科学性。二是完善系统二手房全覆盖。对评估系统不能全面覆盖全县农村房地产交易市场的问题，建议在评估系统中，增加农村二手房评估软件，完善二手房交易纳税评估系统，确保房地产税收征管规范化、科学化。
（三）、实事求是，以人为本开展房屋评估。一是上门评估。基层纳税评估人员应牢记宗旨意识、坚持实事求是的原则，对纳税人评估系统有异议的二手房，组织房地产专业评估师上门开展二手房评估，就房屋的结构、座向、新旧等因素，因地制宜、因房制宜开展入户勘察，通过查看土地证、房产证，对二手房屋结构、建造年代、房屋面积进行核查、验证，对房屋装修状况、装修材料、装修面积进行实地测量、拍照，并进行存档，如实地做出纳税评估报告。二是依法评估。在办理房屋过户手续时，基层地税纳税评估应坚持以人为本、尊重法律的原则，根据相关法律及文件的要求，对法院判决、房地产专业评估师评出、赠与的二手房价格，不再进入纳税评估系统进行评估，以法院判决书、赠与书、专业评估报告的房屋价格，直接办理二手房纳税手续，让纳税人满意。【责任编辑：浅小蓝】
