今年，国务院办公厅出台了关于房地产调控的2013年17号文件（以下简称国五条），这个文件一出台，全国上下振动起来了。卖房人或炒房人为了逃税，将此笔税收交由购买者负担，反正一切税收由买房人缴纳。说起缴纳20%的个人所得税，卖房者、炒房者肯不会承担这笔税收，到头来只好由刚性购房者负担。这不仅是纳税主体的问题，更是调控得当的问题。
一、转嫁税负是所有卖房者的选择。
卖二手房者将需要应由自己申报缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、个人所得税等统统转嫁给买房人，实质上是加重了买房人的经济负担。按照规定卖房者应自己负担缴纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、个人所得税的义务，买房人只要负担缴纳契税的义务。契税的标准是：家庭购买首套房且面积等于小于90平方米按全额的1%；如果家庭购买首套房超过90平方小于144平方按全额的1.5%；二套（含）以上或面积等于大于144平方按全额3%。非居住房按全额3%。于是卖房者在出售房时，提出了不合理的要求，净得多少万元。这样，谁购房谁就要承担本应由卖房者负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费、个人所得税等税费。可是现在炒房子的人能负担应由自己负担的有关税收吗？不能！只有将税收负担转嫁给刚性购房者才是炒房者的主管愿望，于是想出了一招净得多万元，税收由购房者负担。这不仅是税收负担的转移，而且是形成新的税负不公。
二、购买二手房是刚性购房户唯一的选择。
由于买房者绝大多数是刚性购房户，如果等新建的一手房可能要等一年、二年、甚至若干年，到时又不知房价多少，没有办法只好承诺卖房者、炒房者的无理要求。卖房者、炒房者不肯也不愿提供购房时的发票，因为卖房者不愿把炒房赚钱的信息透露给买房者、透露给地税机关、或房管部门、或者中介。所以地税机关也无法掌握房子真实原价是多少，不能向卖房者、炒房者按照20%的税率征收个人所得税，也就只能按照国家税务总局国税发【2006】108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原始凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定个人所得税税额。目前，基层税务机关为简化手续，一般按照确定某一地段金额，然后计税总额的1%征收个人所得税。假如原购房者花去50万元购买90平方以下，现卖出总价是200万元，缴纳个人所得税就是2万元。如果卖房者手续齐全按20%征收个人所得税，就只能计算（不考虑贷款利息、不考虑装潢因素）（200-50（房子原价）-200×5%（营业税）-10×5%（以城镇计算城建税税率）-10×3%（教育费附加）-10×2%（地方教育附加费）-200×1%（契税））×20%=137.2×20%=27.44万元。这样需要缴纳27.44万元个人所得税，实际上购房者确实承受不了高额的负担。
三、卖房者不会对原购的商品房装潢。
炒房者是不会也不可能对当时所购的房子装潢，往往装潢后，购房者不满意，又要拆除重新装潢。当然卖房者、炒房者转手贩卖时图的是好卖，为的是卖房者、炒房获取最大的利润。国家、地方政府都没有得到任何好处。
四、卖房者不愿提供正式原始购房发票。
虽然购房者想尽办法要凑足款项交给卖房者，但是卖房者也不会提供购房时的原始发票以及购房人贷款的利息凭证。税务机关要审核原始票据，没有规定税务机关审核时间在一个星期内、还是10天内、还是半个月内、还是30天内完成。基于操作简便卖、买手续快捷办妥，刚性买房人只好认了倒霉，既负担卖房者的所有税收，也要负担自己的契税。实际上说各地税务机关只要认定某地段的评估价，征收有关的税收就可以了，绝不会也不可能确认谁是真正的纳税人。
所以说，国家出台新五条房产调控一定程度上没有起到多大的抑制高房价作用，相反给刚性购房人要承担20%的个人所得税，增加了刚性购房者的经济负担。原来只要缴纳个人所得税2万元，现在需要缴纳个人所得税翻几番，甚至5--10倍以上。
笔者建议：
一、国家运用税收手段调控房产市场，只是一个方面。国家应该打好组合拳，综合运用多种手段进行调控二手房。单靠税务部门执行征收20%的个人所得税，是根本不可能将房价降下来，也不可能降下来。为什么这些年调控房价，房价一直居高不下，主要原因是，无论是房地产开发商、二手房卖者、二手房炒者还是地方政府，站的角度不同，认识也就不同。现行的房价高主要包含了购买的地价（之所以全国出现地王）、以及支付给有关部门的税费基金、建筑商品房的成本、人工工资等等，如果地价买的高，房地产开发商出售商品房时自然而然价格也就高，房地产开发商不会亏本销售做蚀本的买卖。当地地方政府也不会同意房价降下来，假如房价跌下来，地方政府少收入多少钱。
二、对卖二手房房者征收20%的个人所得税，实质是卖房者一点儿也不吃亏，他们根本不需要承担应由卖者缴纳的20%个人所得税、5%的营业税以及城市维护建设税、教育费附加、地方教育费。实际是向购房者征收20%的个人所得税。税负转嫁到刚性购房者的身上，与其向卖房者征收，不如鼓励刚性购房者购买一手房。
三、地税机关不好操作，不容易操作。卖房者自始至终不提供原始购房发票给买房者和税务机关，一是怕买房人心理不平衡，多付多少冤枉钱；二是怕税务机关掌握真实情况后按章征收（即20%征收个人所得税）。税务机关再有大的本领也无法掌握卖房者原始购买此房的价格，只有按照国家税务总局国税发【2006】108号文件规定，纳税人未提供完整、准确的房屋原始凭证，不能正确计算房屋原值和应纳税额的，税务机关可根据《税收征管法》第三十五条规定，对其实行核定征税，即按纳税人住房转让收入的一定比例核定个人所得税税额。买房者也不想让税务机关掌握真相，税务机关按20%征收个人所得税，就是20%的个人所得税也是由买房人负担自己的，不是真正由卖房者负担的。【责任编辑：浅小蓝】
