今年5月，一篇《万科等29家房企被疑拖欠640亿土地增值税》的文章让一位叫李劲松的律师特火了一把，11月19日，央视《每周质量报告》根据李劲松的分析预测跟进报道，全国开发商合计欠税3.8万亿元，引起各方媒体和全国人民的热议。作为当事人之一，地产名人任志强通过个人微博连发数帖做出回应，直指相关报道“愚蠢无知”。11月25日，十房企发布公告，澄清未欠缴土地增值税款，11月26日，税务总局财产行为税司负责人就土地增值税政策和征管情况答记者问指出，相关报道属于误解误读。
作为一名专注于房地产行业税收研究的咨询师，笔者觉得有必要说上几句以正视听。
一、预提≠应交税金≠欠税
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条规定：“纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。”
土地增值税清算条件分两类：一是必须清算的情形，包括房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括已竣工项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。
由于房地产开发企业的开发周期较长，上市地产公司在项目清算前会预估“应交税金-应交土地增值税”金额并在会计报表附注上加以披露，是根据会计“谨慎性原则”和“权责发生制原则”要求而作出的会计上的处理。
国家税务总局令第9号《欠税公告办法（试行）》第三条规定：“欠税是指纳税人超过税收法律、行政法规规定的期限或者纳税人超过税务机关依照税收法律、行政法规规定确定的纳税期限未缴纳的税款，包括：（一）办理纳税申报后，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款；（二）经批准延期缴纳的税款期限已满，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款；（三）税务检查已查定纳税人的应补税额，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款；（四）税务机关根据《税收征管法》第二十七条、第三十五条核定纳税人的应纳税额，纳税人未在税款缴纳期限内缴纳的税款。
从以上规定可以看出，欠税是纳税人未在规定期限内缴纳税款，国家有专门的文件规定税务机关如何进行认定及核实。
根据《税收征管法》，纳税人欠税时税务机关会进行监控并适时发布欠税公告，不能及时缴纳所欠税款的，税务机关会采取相应的强制执行措施。“应交税金”是纯会计核算的概念，而“欠税”则是企业自行核算与税务机关征收认定概念不一时的一个税法概念，不能直接将“应交税金”期末金额等同于“欠税”金额，认为期末“应交未交”金额就是企业拖欠税款的金额，这属“偷换概念”。
二、应交未交≠可征未征
“应交税金”是企业的一个会计科目，企业基于一定的方法核算税款的计提与缴纳情况。而“可征未征”则是税务机关的行为，从定义上来说，企业应交的税金并不等同于税务机关可征收的税收。
从会计核算角度来看，“应交税金”科目核算企业按照税法规定计算应缴纳的各项税费，包括增值税、营业税、企业所得税、土地增值税等。房地产企业 “应交税金”科目下设“应交土地增值税”“应交企业所得税”等明细科目，用来核算土地增值税的发生和缴纳情况。
企业取得营业收入并实现利润后，要按照权责发生制的原则计提各种税金，在税款缴纳的法定义务时间内企业进行纳税申报并缴纳相应税款。
每个企业的会计期末都会有一部分“应交税金”余额，这些“应交税金”的余额是企业预先计提出来待税款缴纳期限到来之前进行纳税申报的，可以简单的理解为“计提”、“预提”或“拨备”。企业账面上 “应交税金”有较大的期末金额也不能认定企业有“拖欠”税款的行为。所以，单纯的将企业会计期末“应交税金”的贷方余额简单理解为“应交未交”或“欠交”都是错误的不合适的。
另一方面，税务机关也不应依据企业计提的“应交税金”金额作为其征收的依据，而是会针对企业具体的经济业务内容来检查核实“应交税金”和“已交税金”科目，同时对税法与会计的差异进行纳税调整后确定企业“欠交税金”或者应“补交税金”金额，所以 “应交未交”金额不等于税务机关“应征未征”金额。
三、用平均毛利率推算拖欠巨额税款不妥
李劲松律师首先查阅了29家上市房企年度财务报告，根据财务报告中“应交税金”科目的期末金额，统计得出“万科等29家房企被疑拖欠640亿土地增值税”的结论，接着李劲松律师由2005年1月1日至2012年12月31日8年期间全国商品房销售总额312,313亿元及中国社科院发布的《2011年住房绿皮书》披露的“2009年中国房地产行业平均毛利润率55、72%”的55.72%的毛利率水平推算得出“2005年至2012年8年期间，全国房地产开发商无息长期实际侵占中华人民共和国土地增值税税金的总额，已高达3.82万亿元”的结论。
在不同机构的研究报告中，毛利率差异很大。中国社科院《2011年住房绿皮书》认为2009年我国房地产行业平均毛利率高达55.72%。而中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家机构发布的《2010年中国房地产百强企业研究报告》显示， 2009年度包括万科、中海、保利在内的房地产百强企业的毛利率均值仅为30.3%。
以上两个不同出处的毛利率水平数据偏差达到了46%。显然，用一刀切的方法将2011年住房绿皮书里的2009年房地产企业的平均毛利率水平55.72%作为2005年至2012年8年间的平均毛利率水平不太合适，利用这个毛利率水平来测算成本然后计算出“应交土地增值税”，进而得出占用土地增值税金额的方法更是不妥，计算出来的数据与实际可能大相径庭。
2013年，伴随着行业竞争程度的上升、融资渠道的从紧、土地价格的攀升及税收征管的增强，房地产企业的项目利润在不断摊薄，毛利率水平也难以保持高位增长。李劲松律师的假定高毛利率水平下推算房地产企业侵占高达3.82万亿元巨额土地增值税的说法经不起推敲，结论有失偏颇。与此同时，最近几年，全国土地增值税征收入库的金额，每年连续以30%以上的速度在增长。根据平均利润率水平得出2005年到2013年8年间侵占高达3.82万亿元巨额税款的说法更是偏离事实，对全国房企欠缺公允，同时也是对税务机关执法的扭曲。
四、实际征管的现状存在的难题
1、部分房企推迟清算时间客观存在，应予正视
房地产企业的土地增值税清算分为法定清算即“必须清算”和选择清算即“可以清算”两种。实际操作中，由于土地增值税的清算在技术上非常复杂，有些基层一线税务机关对于土地增值税的清算存在技术障碍，部分房地产企业想方设法推迟清算时间也是客观事实。特别是2010年前，确实存在一些房地产企业该清算的没有及时清算的情况。但近几年随着宏观调控的增强，各地对房地产企业的清查力度不断的增强，应该看到税务机关并非全面的征管不到位，清算面在不断加大。正视存在的问题，客观的评价不以偏概全才是正确的。
2、只补不退或留抵的现象也很普遍
税法规定土地增值税先预征，待该项目达到清算条件时，多退少补。但实操中，很多地方税局都提高了土地增值税的预征率，即使对增值率明显低于20%的经济适用房也预征2%以上的土增税，而到了清算阶段，很多地方采取“不退”或“留抵”的办法。实践中，一些税务机关明确表示地方的土政策就是预征的土地增值税不会退还， “只补不退”即让一些房企感觉无奈，也使他们对于税款的缴纳比较谨慎。另外还有一种现象是，如土地增值税清算涉及补税，补交的土地增值税应退还相应的企业所得税，而此时公司销售已结束，企业所得税已经汇算清缴，税款可能涉及国税、地税两个机构，如果是单项目公司运作，想退回在实操中是几乎不可能的事情。
综合以上分析可以看出，“房企巨额欠税”的说法不够专业也不够负责任，从专业的角度看，仅仅从房企期末“应交税金”金额得出“应交未交”、“应征未征”金额，进而得出 “欠税”金额是不对的，“28家房企被疑拖欠640亿土地增值税”的结论有失偏颇，根据平均利润率水平得出2005年到2013年8年间侵占高达3.82万亿元巨额税款的说法更是偏离事实，对房企欠缺公允，同时也是对税务机关执法的扭曲。但，从税收征管的角度来看，税务机关依然需要严格征管，依法征税，该收的收，该退的退，房地产企业依然需要遵守税法，该交的税金要交足，不变相拖欠税款，只有这样，税企关系才能更加融洽，社会才会更加的和谐。
关键字：房企 土地增值税 欠税 3.8万亿
(作者单位：中国房地产财税咨询网) 【责任编辑：浅小蓝】
