解读文件前，首先需要明确的概念有普通住房和非普通住房。国办发[2005]26号文件《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》中第五条规定明确了享受优惠政策的普通住房标准，原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建没部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。
这其中的住房平均交易价格，是指报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。各级别土地上住房平均交易价格的测算，依据房地产市场信息系统生成数据；没有建立房地产市场信息系统的，依据房地产交易登记管理系统生成数据。
对于以套内面积进行计量的，应换算成建筑面积，判断该房屋是否符合普通住房标准。
符合标准的即为普通住房，否则为非普通住房。
一、历年来税收政策的变化
（1）2003年1月1日---2005年5月30日期间
根据 财税[2003]16号 《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》中第三条（二十）款中规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。
在这个文件中没有年限的规定，也没有普通住房和非普通住房的区别。
（2）2005年6月1日----2006年5月 31日期间
根据国税发[2005]89号《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。
个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普通住房标准的住房对外销售，给予免征营业税。
个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。
在这个文件中，首次对普通住房及非普通住房区别税收对待，并且有了年限的不同税收对待。
（3）2006年6月1日----2008年12月31日期间
根据国税发[2006]74号《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》及财税[2006]75号《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》规定个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。
在这个文件中，对年限的要求由2年延长至5年。
(4) 2009年1月1日----2009年12月31日期间
根据财税[2008]174号《财政部、国家税务总局关于个人住房转让营业税政策的通知》规定个人将购买不足2年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
在这个文件中，对个人购买普通住房不足2年的按差额征税，2年及2年以上的免征营业税；对个人购买非普通住房不足2年的全额征税，2年及2年以上的按差额征税。对普通住房及非普通住房的税收对待区别加大。
(5)2010年1月1日----？
根据财税[2009]157号《财政部、国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》规个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；
个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征营业税。
这个文件将财税[2008]174号中提到的购买年限由2年延长为5年。
二、年限中各种情况的起算时间：
购买方式取得的住房：个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即房屋产权证上注明的时间早于契税完税证明上注明的时间的，以房屋产权证明的时间为购买房屋的时间；契税完税证明上注明的时间早于房屋产权证上注明的时间的，以契税完税证明上注明的时间为购买房屋的时间。
受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得的住房：其购房时间按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房时间确定，其购房价格按发生受赠、继承、离婚财产分割行为前的购房原价确定。个人需持其通过受赠、继承、离婚财产分割等非购买形式取得住房的合法、有效法律证明文书，到地方税务部门办理相关手续。
根据国家房改政策购买的公有住房 ：以购房合同的生效时间、房款收据的开具日期或房屋产权证上注明的时间，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。
三、申请办理免税的具体程序
个人应持该住房的坐落、容积率、房屋面积、成交价格等证明材料及地方税务部门要求的其他材料，向地方税务部门申请办理免征营业税手续。地方税务部门应根据当地公布的普通住房标准，利用房地产管理部门和规划管理部门提供的相关信息，对纳税人申请免税的有关材料进行审核，凡符合规定条件的，给予免征营业税。
四、如何开具发票
个人对外销售住房，应持依法取得的房屋权属证书，并到地方税务部门申请开具发票。
五、差额征税扣除凭证
购买房屋时取得的税务部门监制的发票作为差额征税的扣除凭证。
———————————————— 对应法规 ————————————————
《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）
《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》（财税[2003]16号）
《国家税务总局、财政部、建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号）
《国家税务总局关于房地产税收政策中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）
《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发[2006]74号）
《财政部、国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》（财税[2006]75号）
《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》（国办发[2008]131号）
《财政部、国家税务总局关于再生资源增值税政策的通知》（财税[2009]157号）
