为了加强从事房地产开发经营企业的企业所得税征收管理，规范从事房地产开发经营业务企业的纳税行为，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则等有关税收法律、行政法规的规定，结合房地产开发经营业务的特点，2009年3月6日，国家税务总局制定并下发了《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号），现就该《办法》部分条款解读如下。
第二条 本《办法》适用于中国境内从事房地产开发经营业务的企业（以下简称企业）。
这里所说的企业既包括内资企业，也包括外商投资企业。任何一个企业，只要其从事了房地产开发经营业务，就要受到国税发[2009]31号的约束。
第三条 企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：
（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。
（二）开发产品已开始投入使用。
（三）开发产品已取得了初始产权证明。
就完工时间问题举例说明，2009年2月，甲房地产开发公司把新开发的位于地级市城区的一栋写字楼出包给乙公司承建。7月，甲公司将该写字楼预售给丙公司，收到预付款400万元，当月按规定计算出预计毛利额40万元，已计入当期应纳税所得额。10月10日，甲公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。10月20日，甲公司取得了该写字楼的初始产权证明，但该写字楼已于9月20日交付购买方丙方使用。根据完工时点界定遵循孰先原则，所以甲公司在计算该写字楼企业所得税时，完工时间应是9月20日，而不是10月10日，也不是10月20日。
第四条 企业出现《中华人民共和国税收征收管理法》第三十五条规定的情形，税务机关可对其以往应缴的企业所得税按核定征收方式进行征收管理，并逐步规范，同时按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、行政法规的规定进行处理，但不得事先确定企业的所得税按核定征收方式进行征收、管理。
据了解目前仍有部分税务机关对一些房地产企业在其成立时就事先核定应税所得率，再按其实现的销售收入征收企业所得税。第四条对此种行为划上了“休止符”。
第五条 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
实际业务中，房地产开发公司在出售房屋时常常为政府代收基金或代有关企业代收费用（如取暖费，有线电视费等），代收款是指企业代为收取的，且不是所售产品的售价组成部份的款项。出具的应是委托方的票据，而不应是代收企业的票据；在会计处理上应做往来处理。如果出具的是代收企业的票据，不管会计上如何核算，都要做为收入处理。第五条的规定也符合《中华人民共和国发票管理办法》实施细则第三十三条规定：填开发票的单位和个人必须在发生经营业务确认营业收入时开具发票。未发生经营业务一律不准开具发票。
第七条 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：
（一）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；
（二）由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；
（三）按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
说明，按照国税发[2009]31号规定，开发出的产品转作固定资产已经不再按照视同销售处理，
第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：
（一）开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。
（二）开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%.
（三）开发项目位于其他地区的，不得低于5％。
（四）属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
这与《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》（国税函[2008]299号）规定的预计利润率相比，同等地域降低了5个百分点（经济适用房等项目除外）。但是，对于房地产开发企业而言，因预计计税毛利率变动，2008年多计入当期应纳税所得额的未完工开发产品的预计毛利额，只能在开发产品完工后进行调整，不允许在汇算清缴期调整。例如，某房地产公司2008年11月20日开始预售新开发的位于地级市城区的住宅，2008年累计实现预售收入4000万元。预计该项目将在2009年10月竣工。按照国税函[2008]299号规定，企业应计入当年度应纳税所得额的最低预计毛利额为600万元，比按国税发[2009]31号规定计算的400万元多出的200万元，由于开发产品在2008年度没有完工，不可以在2008年度的汇算清缴期内调整。
第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
房地产企业生产的产品比较特殊，它的销售往往是在产品未完工前就已经开始进行。由于开发产品的制造过程又不是以纳税年度为周期的，房地产开发企业不可能保证在一个纳税年度结束时已实现的销售收入都属于完工产品，往往未完工开发产品的预售收入占有一定比例。企业进行所得税汇算清缴时，不仅需要对已实现的收入，而且还需要对成本费用项目全部准确核算出来。而未完工开发产品在纳税年度结束时，只有预售收入，其成本费用项目仍然不能够归集全，也不能够准确核算出来，因此，纳税年度结束时，仍未完工的开发产品在当年度内预缴的所得税，不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。
举例说明，某房地产开发公司截至2008年12月31日账面共有3000万元的未完工开发产品预售收入，虽然各笔预售收入在发生的当期已按预计计税毛利率计算出预计毛利额，并计入当期应纳税所得额，但在2008年度汇算清缴时，预售收入3000万元还不能参加当年度的企业所得税汇算清缴。其预售收入不作有关费用扣除基数。
毛利差额不必马上计算。《企业所得税法》第五十四条第三款规定，企业应当自年度终了之日起五个月内，向税务机关报送年度企业所得税纳税申报表，并汇算清缴，结清应缴应退税款。因此，企业售出开发产品实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，可以延迟到年度纳税申报时计入当年度应纳税所得额，而不必在开发产品完工的当时马上计算。企业可充分利用毛利差额计入应纳税所得额的时间规定，能在资金的时间价值上获得一定的好处。例如：某房地产企业2009年2月预售新开发的位于地级市城区的房屋，收到预付款400万元，当月按规定计算出预计毛利额40万元，已计入当期应纳税所得额。4月该房屋投入使用，实际毛利差额为30万元，该公司只要在向税务机关报送2009年度企业所得税纳税申报表时，计入当年度的应纳税所得额即可。
第十二条 企业发生的营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。按规定是指按照《企业所得税法》第8条规定，准予在计算应纳税所得额时扣除的税金指企业实际发生的与取得收入有关的税金。也就是说，可以扣除企业当期应缴纳且已实际缴纳的营业税金及附加、土地增值税，如果企业超过汇算清缴期仍未缴纳，则不能允许在当年的所得税前扣除。
第十四条规定，可售面积单位计税成本=成本对象计税总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位计税成本。
例如：某房产开发企业开发商品房400套，面积40000平方米，计税总成本48000000元，已售出300套，面积32000平方米，则：可售面积单位工程成本=48000000÷40000=1200（元/平方米）；已销开发产品的计税成本=32000×1200=38400000（元）
第十六条 企业将已计入销售收入的共用部位、共用设施设备维修基金按规定移交给有关部门、单位的，应于移交时扣除。说明未计入收入的是不允许扣除的。
第十九条 企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除。
之所以实际发生的损失允许据实扣除，是因为实际发生的损失和企业销售业务紧密联系，不属于与生产经营无关的支出。
第二十条 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。该规定说明对佣金实行限额扣除，而不是全额扣除。但是该规定不适用于支付给境内企业的佣金。
第二十四条 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。此条其实是一个反避税条款，根据国税函[2008]828号文件明确，自产产品转固定资产不再视同销售，为避免开发企业利用固定资产折旧避税，特设置此条款。
第二十九条 企业开发、建造的开发产品应按制造成本法进行计量与核算。其中，应计入开发产品成本中的费用属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法可按以下规定选择其一：
（一）占地面积法。指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。
1.一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
2.分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。
期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。
