李 建
住房专项维修资金，是专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造资金。房地产开发企业缴纳的住房维修基金是否应计入土地增值税加计扣除基数？目前成都、武汉等地方税务局主张不能加计扣除，认为应将住房维修基金作为政府性基金视同“与销售房地产有关的税金”扣除。
上述观点混淆了“政府性基金”与“住房维修基金”两个性质根本不同的概念。政府性基金是各级人民政府及其所属部门根据法律、行政法规和中共中央、国务院文件规定，为支持特定公共基础设施建设和公共事业发展，向公民、法人和其他组织无偿征收的具有专项用途的财政资金。政府性基金属于政府非税收入，全额纳入财政预算，实行“收支两条线”管理；而住房维修基金是住房的“售后维修资金”，建立住房维修基金是为了保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，交业主委员会管理，属全体业主共同所有。住房维修基金并非政府部门征收的财政资金，行政部门只是监管。
笔者认为：房地产开发企业缴纳的住房维修基金无可争辩的应计入开发成本加计扣除，理由如下：
根据《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）第七条“商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。”建筑物所有人（通常意义上的业主）对建筑物共用部份享有权利，在保修期满对共用部位、共用设施设备的维修应承担理所当然的责任。从权利义务相一致的角度出发，维修基金的受益人和负担人应遵循一致原则。《住宅专项维修资金管理办法》规定住房维修基金由商品住宅的业主按规定交存。在实践中，有些地方政府规定首期住房维修基金由房地产开发建设单位和购房人分别按规定比例交存，因此房地产企业也是缴纳住房维修基金的主体。房地产企业交存的住房维修基金，实质上是生产者向买受人支付的“产品售后保修费”。
住房维修基金一般按当地定期公布的建筑安装工程每平方米造价的一定比例交存，因此房地产企业缴纳的住房维修基金应当归属于特定成本核算对象（建筑安装工程费）。
根据《住宅专项维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”各地方政府房屋管理机构一般要求房地产开发建设单位在办理商品房所有权初始登记前，将该商品房的首次专项维修资金缴存至房管局专户管理银行（在业主委员会成立后再向业主委员会移交）。在商品住宅交付前，房地产建设单位按照当地政府规定的比例交存的住宅专项维修资金，是开发产品达到预定可销售状态的必要支出，按照会计准则的相关规定，理应归属于开发产品成本。
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发〔2009〕31号）第三十二条规定：“除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本……（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。”此处计税成本是指企业在开发、建造开发产品（包括固定资产）过程中所发生的按照税收规定计量的应归入某项成本对象的各项费用。显然31号文件将房地产企业承担的住房维修基金作为计税开发成本，而非期间费用或者流转税费（货劳税）。
综上所述，房地产开发企业缴纳的住房维修基金应当计入“开发成本”扣除项目（而非“销售税金及附加”），计入加计扣除基数。成都、武汉等地方税务局主张不能加计扣除的观点是错误的。
