抑制房地产市场投机行为，国际上通用的最有效办法就是征收住宅保有环节的财产税，提高住房持有成本。目前我国房屋空置率较高，在一些热点城市尤为严重，潜伏着泡沫风险。空置率之所以高，与我国住房保有成本低有很大关系。仅仅增加房屋交易成本是没有用的，因为交易环节的税费成本最终会转移到买房一方，对房屋出售者没有影响。只有通过财产税提高持有住房的成本，才能够改变投机购房者的成本收益曲线，促使其将房屋出租或者出售以增加住宅供应，同时增加住房保有成本也能促进居民合理消费，减少不必要的住房需求。
应该说，目前开征财产税已经不是技术问题，而是决心问题。只要政府下定决心，突破利益相关方的掣肘，尽快开征财产税，就能够有效抑制住房市场的过度投机行为，逐渐化解泡沫风险。
现在国家已确立了发展小城镇的政策，尽快出台财产税有利于引导小城镇的住房建设和合理消费，节约用地。
同时，要对所有公民按人均基本住房标准免征同等面积的财产税。
为保证社会公平和减少财产税出台的阻力，应以不增加大绝大多数人负担为基础。可考虑实行按人均基本住房标准免征财产税的政策，比如按人均30平方米确定住房免税面积。居住在廉租房、经济适用房和公租房中的家庭基本不用缴纳财产税；拥有商品房的人即使购买了非常昂贵的房子，如果是小户型，人均住房面积小于住房免税标准的，也有可能不用纳税。人均住房免税面积标准可根据当地实际情况制定，各地应有所不同，原则上是大城市少、小城市多，东部地区少、中西部地区多，城市少、农村多，全国总体控制在人均25－35平方米之间。
但对住房超出人均住房免税面积的部分征收财产税，对容积率低的房屋超过免税面积的部分还可以提高税率，以调节过度的住房需求。
对特殊人群，如公务员、国家或企业急需的高端人才等，可由国家或企业对住房者给予一定的财产税补贴，公务员可按国家规定的住房标准与当地人均住房免税面积之差获得纳税补贴。
形成政策合力
为确保国家住房政策切实发挥应有作用，需要在财政、土地、金融和税收等方面制定相应的配套政策措施，以形成政策合力。
大力推进财政体制改革的进一步深化，是解决房地产问题非常重要的一环。应尽快建立中央与地方事权、财力相匹配的财政体制，减轻地方政府对“土地财政”的过度依赖，专心履行好公共服务职能。
目前，地方政府承担的责任（事权）远远超出其可支配财力，导致其不得不依靠“卖地”等预算外和非税收入维持本级预算收支平衡，从而形成对高地价和高房价的潜在驱动。
要合理调整中央政府和地方政府事权和财权的划分，按照财力与事权相匹配的原则，赋予地方政府与其必要支出相当的正常收入来源渠道，改变地方政府对“土地财政”的过度依赖，从机制上保证土地利用规划和城市建设规划的严肃性。
要完善住房登记制度，实现住房登记信息公开、透明，推进各地住房登记系统互联互通，以方便查询。这样做的主要目的，既是为今后开征财产税提供计税依据，同时也是为将来建立财产登记制度奠定基础，进而为反腐倡廉、实行官员财产申报制度做好必要的准备。
要继续深化土地管理和土地出让制度改革，确保保障性住房土地供应，健全完善土地招拍挂制度。
对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式：对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓等房屋用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式。对于普通商品房建设用地应采取综合指标招拍挂方式，综合考虑地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、以往业绩（开发面积、房屋质量、节能环保技术应用等）、消费者评价、企业纳税情况和社会责任等多种指标，选拔出真正能够为消费者提供品质高、服务好、可接受房价的房地产开发企业。
要对不同的房地产开发企业和购房者实行差异化的信贷政策，以体现住房政策的导向性作用。
投资廉租房、经济适用房和公租房等保障性住房的房地产开发企业，国家可对其贷款进行贴息，并允许金融机构对其发放20~30年的房地产开发贷款。
贷款购买第一套自住房或第二套改善性住房的购房者，按人均住房免税面积应给予贷款贴息，或者按人均住房免税面积享受首付款优惠和贷款利率优惠等政策，切实保障居民基本住房需求。
对贷款购买第二套非改善性住房和多套住房的购房者，要维持较高的首付按揭，目前可为四成，以减少住房市场的需求压力。视当地房地产市场发展情况，必要时还可以提高此类房贷的首付比例和贷款利率，坚决抑制投机炒房行为。
最后，为抑制炒房投机行为，房地产税收政策应保持基本稳定。政策多变、朝令夕改更容易引发投机盛行。税收政策还应鼓励投资出租房屋，抑制房屋炒作交易。
（作者系全国人大常委会委员、财经委副主任委员，前中国人民银行副行长）
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